徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外(佐古駅・徳島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,900円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外(徳島県徳島市北佐古一番町１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,900円/㎡としました。

徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市北佐古一番町１３番４２外
住居表示北佐古一番町１−１７
価格92,900円/㎡
交通施設、距離佐古、250m
地積188㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部祐一郎
価格92,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高い市中心部近郊という立地条件から、従来より一定の市場人気を保持している。景況感の改善も相俟って、需給状況は安定している。
地域要因の将来予測 市中心部近郊に位置する既成住宅地域で大きな変動要因はなく、周辺環境は当面現状で推移すると思われる。良好な立地条件と最近の景気動向を背景に、地価水準は安定的乃至発展的に推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心市街地近郊の住宅地域。需要者の中心は、市内中心部乃至近郊の事業所等の就業者。市中心部近郊に位置する立地条件から利便性は良好で、従来より底堅い市場人気を有しており、最近では景気動向も相俟って土地需給状況は安定している。新築の建売住宅はほとんど見られないが、土地の中心価格帯は概ね1，700万円∼1，900万円程度である。
一般的要因人口は県全体の減少率より低い微減傾向である。最近は土地取引件数も増加してきており、市内住宅地の需給動向は総じて安定してきている。

富永守氏による調査レポート

不動産鑑定士富永守
価格92,900円/㎡
個別的要因特に変動要因はなし
地域要因閑静な住宅地で、佐古駅に近く利便性も良好であるため、宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測佐古駅裏の住宅地域であったが、近年は鉄道高架に伴うインフラ整備と共に利便施設が増え、住宅地としての環境が改善されつつあり、需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、徳島市中心部近郊の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び勤務者で、所得水準が中位以上の層である。当地域は、JR佐古駅に近接し、日用品店舗等の利便施設への接近性も良好で、また、小規模ながらも区画整然と住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地需要は堅調である。価格の中心帯となるのは、土地のみで1，500万∼2，000万円程度である。
一般的要因景況の回復基調が続き、地価の値頃感、優遇税制、低金利等により、宅地需要は上向きにあるが、子育て世代が減少しており、需要の伸びは小さい。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0802409
北緯 134度5403059

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐古駅(地価相場 87,550円/㎡)徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)蔵本駅(地価相場 81,400円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)鮎喰駅(地価相場 80,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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