秋田県秋田市広面字碇６８番４(秋田駅・羽後牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,600円
2017年01月01日に行った秋田県秋田市広面字碇６８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 秋田県秋田市広面字碇６８番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 秋田、2,000m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
工藤則夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 工藤則夫 |
|---|---|
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅東地区は人気のエリアであり、横山金足線の東側の住宅地域を含めて一次取得者の需要は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画の整った住宅地として利用状況は当面現状を維持するものと予測する。広面地区では割安感から地価は下げ止まった。今後も、需給均衡が維持され下げ止まりは続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秋田市街地中心部の既成住宅地を除く秋田市の住宅地域。需要者は秋田市東部、南部に地縁的選好性を有する一次取得者が主である。郊外型店舗が建ち並ぶ幹線道路に近い住宅地域である。駅東地区の中で生活利便性が高い住宅地域では人気が集中し地価の上昇の兆しが見られる。その影響から割安感が見られる当該地域の需給は引き締まってきており、底堅い需要が見られる。土地は800万円前後、新築戸建は2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気の回復基調は続いているが、所得の回復の実感は乏しい。生活利便性が高い地域と乏しい地域とでは地価の二極化が進んでいる。 |
平野太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平野太郎 |
|---|---|
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした街並みを形成した住宅地域であり、各種利便施設や公園に近いことから、住宅需要は持ち直している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として概ね熟成しており、利用状況は現状維持と予測する。中心部に近く、生活利便性の高い住宅地域の需給環境は改善しており、地価は当面、横ばいで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、秋田市東部の住宅地域で、特に代替性が強く認められるのは、広面地区の住宅地域である。中心となる需要者は、市内で勤務する第一次取得者で、各種大型店舗に近く、住環境が良好であることから、地区外からの流入も多い。長らく続いた地価下落も中心部に近い住宅地域を中心に持ち直しており、需要は堅調に推移している。土地は800∼900万円前後、新築戸建住宅は総額2，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 中心部に近い住宅地域の需要は改善している一方で、若年層を中心に人口減少が続くなか、外縁部の住宅地域の需要は低迷し、地価は二極化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度71631 北緯 140度1514711 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
秋田駅(地価相場 51,000円/㎡)羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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