千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０外(東金駅・福俵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,500円
2017年01月01日に行った千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東金、220m |
| 地積 | 256㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模店舗も立地する駅東口近接の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西18.0m市道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
源正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 源正人 |
|---|---|
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東金駅東口駅前の比較的繁華性が高い商業地で需要は安定している。地価水準に大きな変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型店舗「サンピア」やテナントビル、小型店舗等を擁する駅前商業地域としての環境を今後も維持するものと見込まれる。地価は概ね安定的であり、今後もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東金市及び周辺市町を含む商業地域または商住混在地域である。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業従事者が中心だが飲食、量販のチェーン店等大手資本の事業者も見られる。駅前商業地としての需要の伸びは見られないものの、景気回復基調に伴い地価水準は概ね安定化に向かいつつある。需要の中心となる土地の価格帯は、画地規模がまちまちであるため総額としての把握は困難だが、標準地と同等規模で1800万円前後と思料される。 |
| 一般的要因 | 幹線道路沿いの路線型商業地の需要は堅調、駅周辺の旧来型の商業地は不調という不均衡な状態が続いているが、地価は概ね横ばいで推移している。 |
北島賢二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北島賢二 |
|---|---|
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 東金駅前ロータリー近郊立地だが、駅の改札口は歩道橋を渡った対岸側にある。大型店舗に近く、視認性は高く地価は現状で横ばい傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 東金駅前ロータリー近郊の大型店舗サンピアや店舗ビル、公園が配置された周辺地域で、商業繁華性は郊外の国道沿いのロードサイド店舗に移行しつつあるが、駅前の潜在需要は底固く、現状を維持して行くと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東金市を中心とする商業地域の圏域である。商圏は隣接市内及び九十九里町が中心である。需要者の属性は、地元企業や個人等の他、全国展開の企業法人である。商業地の需要がロードサイド沿いに移行しつつあり、当駅周辺には駅前の高度利用は進まず駅前の繁華性は熟成していないが、背後の宅地需要は堅調であることから、今後の成熟が見込まれる。規模等のより異なるが市場での需要の中心価格帯は、250㎡で1，800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 英国のEU離脱、米国次期大統領の決定等、世界経済の不透明感が増す中、日本は円安・株高傾向に振れ企業収益と個人消費の動向が注目されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5595578 北緯 140度3648285 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東金駅(地価相場 38,800円/㎡)福俵駅(地価相場 37,550円/㎡)求名駅(地価相場 33,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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