千葉県東金市東金字岩崎１２０４番(東金駅・福俵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った千葉県東金市東金字岩崎１２０４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

千葉県東金市東金字岩崎１２０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県東金市東金字岩崎１２０４番
住居表示 
価格38,800円/㎡
交通施設、距離東金、250m
地積406㎡
形状(1.0:5.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗の建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況北西10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

源正人氏による調査レポート

不動産鑑定士源正人
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東金駅西側の旧道沿い商業地で活性度に乏しく、地価は背後の住宅地の水準に接近している。
地域要因の将来予測旧道沿いの繁華性に乏しい商業地域としての環境を今後も維持するものと見込まれる。地価は概ね安定しており、今後もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東金市及び周辺市町を含む商業地域または商住混在地域である。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業従事者が中心で飲食、量販のチェーン店等大手資本の事業者は少ない。駅前商業地としての繁華性はなく需要もほとんど見られないものの、景気回復基調に伴い地価水準は概ね安定している。需要の中心となる土地の価格帯は、画地規模がまちまちであるため総額としての把握は困難だが、標準地と同等規模で1500万円前後と思料される。
一般的要因幹線道路沿いの路線型商業地の需要は堅調、駅周辺の旧来型の商業地は不調という不均衡な状態が続いているが、地価は概ね横ばいで推移している。

中田敏之氏による調査レポート

不動産鑑定士中田敏之
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地域の中心が東金駅東側に移ったことから、旧国道沿いにある当地域の衰退化は進んでいるが、地域要因として大きな変化はない。
地域要因の将来予測旧国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、車利用客の増加等により商業地域の中心は東金駅東側へ移行し、当地域の衰退化が進んでいる。地価は背後住宅地水準にあり、当分の間は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東金市とその隣接市町を含む商業地域である。需要者の中心は地縁的関係をもつ個人事業者である。顧客を国道沿いの店舗に取られた結果、駅西口や旧道沿いの商店街は、空き店舗が目立ち、衰退傾向にある。商店街周辺での商業地土地取引は殆どなく、規模や価格帯も様々で、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因東金商圏の範囲に変動はない。東金駅東側商業地域から国道126号沿い路線商業地域の間に商業施設が集積し、地価は横ばいで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5598711
北緯 140度3660079

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東金駅(地価相場 38,800円/㎡)福俵駅(地価相場 37,550円/㎡)求名駅(地価相場 33,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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