神奈川県横浜市栄区本郷台５丁目２１３番２０(本郷台駅・港南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区本郷台５丁目２１３番２０(神奈川県横浜市栄区本郷台５−８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市栄区本郷台５丁目２１３番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市栄区本郷台５丁目２１３番２０
住居表示本郷台５−８−２０
価格170,000円/㎡
交通施設、距離本郷台、1,900m
地積211㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島雄二氏による調査レポート

不動産鑑定士中島雄二
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。
地域要因地域要因の変動は特に無い。居住環境は良好であるが、交通接近条件にやや難があるため、地価は僅かに下落している。
地域要因の将来予測街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、栄区北部の丘陵地に展開する区画整然とした住宅地域。需要者は、栄区のほか隣接する港南区や戸塚区南部の居住者が中心であるが、横浜市中心部や東京方面も通勤圏内であるため、当該区外からの転入者も比較的多い。整然とした街並みで居住環境は良好であるが、坂道を経由する高台に所在し利便性はやや劣るため、市場性は普通程度に止まる。取引の中心価格帯は、土地は3千5百万円前後、新築の戸建住宅では総額5千万円程度と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境も改善しているが、個人消費や住宅投資はやや弱く、区内住宅地の需要動向にも不透明感が残る。

塚田貴洋氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田貴洋
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因標準地周辺は最寄駅からの距離は標準的であり、一般住宅を中心に比較的熟成度も高い。したがって価格形成要因に影響を及ぼす変動要因は特にない。
地域要因の将来予測熟成度の高い住宅地域であり付近の環境に影響を与える要因等は特に見当たらないため当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は栄区若しくはその周辺区の中規模一般住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは本郷台駅及びその周辺各駅を最寄駅とする駅からの距離が同程度の住宅地域である。市場参加者の内需要者は横浜市及びその周辺に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心である。建売住宅は40，000千円∼45，000千円程度が需要の中心帯となっている。しかし地域は敷地規模が大きく単価と総額の関連から市場は弱含みで推移している。
一般的要因栄区の人口及び世帯数は減少傾向にあり高齢化率は市内でも特に高い。利便性の劣る地域の不動産価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3803904
北緯 139度5510425

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市栄区犬山町１７３６番７９神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字宮ノ下２６５６番７１神奈川県横浜市栄区本郷台４丁目２７０３番２８神奈川県横浜市栄区小山台１丁目２８０４番２８８神奈川県横浜市戸塚区平戸町字谷宿谷１７４０番８０神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字五久１８２８番１外神奈川県横浜市戸塚区下倉田町字雪下１７５６番１３６神奈川県横浜市戸塚区下倉田町字中耕地７３番１外神奈川県横浜市戸塚区下倉田町字中耕地７３番１外

参考：近隣駅の地価相場

本郷台駅(地価相場 203,000円/㎡)港南台駅(地価相場 181,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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