香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３(琴平駅・榎井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離榎井、450m
地積297㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因につき特筆すべき要因はなく、通常の選好下にあるものと判断される。なお当該個別的要因に特別の変動はない。
地域要因住宅地域としての要因構成要素それ自体に大きな変化は見られないものの、地域の硬直化により、地価水準はやや軟調を基調として推移している。
地域要因の将来予測在来よりの住宅地域であり、地域要因の構成要素及び絶対的集積度に特別の変化はないが、定住者の硬直化その他の複合的理由により、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。
市場の特性狭義の同一需給圏は、琴平町を中心とする普通住宅地域であるものと判定されるが、広義の範囲については隣接の市町を内包して広域に広がる普通住宅地域全域がその範囲であるものと認められる。需要の中心は、地縁的選好性を基礎的動機とする自用のエンドユーザーニーズであり、投資採算性による需要（デベロッパーによる用地需要等）は軟調である。取引の中心となる価格水準帯については、同一需給圏が広域に渡るため、その総括的な指摘が困難である。
一般的要因人口、社会資本等、地域の不動産価格水準に影響を与える可能性のある一般的要因は、概ね平均的な状況にあるものと判定される。

西哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士西哲夫
価格27,400円/㎡
個別的要因概ね標準的な画地で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。地価は下落率を縮小させながらも依然下落傾向で推移。
地域要因の将来予測旧来からの戸建住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は人口減少等から需要は依然弱く下落傾向を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は琴平町及び隣接する市町境の住宅地が存する圏域。地縁的選好性も作用する場所柄、需要者は圏内に居住若しくは勤務地を有する個人が中心で圏外からの市場参入はほとんどない。地場産業の低迷、人口減少等から不動産取引は少なく需給は緩慢である。需要の中心となる価格帯は、土地のみの売買は少なく、新築戸建住宅で総額2000万円から2500万円程度である。
一般的要因地場産業への景気回復の効果は見えず、人口減少等と相まって不動産市場の需給は緩慢である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1900644
北緯 133度8242888

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

琴平駅(地価相場 27,950円/㎡)榎井駅(地価相場 27,950円/㎡)羽間駅(地価相場 27,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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