栃木県日光市今市字中道１１０９番６外(鬼怒川温泉駅・鬼怒川公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,600円

2017年01月01日に行った栃木県日光市今市字中道１１０９番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,600円/㎡としました。

栃木県日光市今市字中道１１０９番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
住居表示 
価格35,600円/㎡
交通施設、距離下今市、100m
地積272㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

池末宏行氏による調査レポート

不動産鑑定士池末宏行
価格35,600円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は認められない。
地域要因下今市駅周辺の商業地域であり、周辺の都市基盤整備と相俟って、需要の回復が期待される。
地域要因の将来予測下今市駅周辺の商業地域であり、地方都市の既成商業地域の衰退化傾向を受けているものの、周辺で都市基盤整備事業が進行するなど、好材料も有している。地価は横ばい乃至は若干の弱含みで推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は日光市を中心とする周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性をもつ個人事業者、中小企業等である。近隣地域は東武下今市駅に比較的近い商業地域であり、商業地域の郊外化に伴って衰退傾向にあったものの、周辺都市基盤整備事業の進行により、繁華性の回復が期待される。画地規模が一様でないため総額の把握は困難であるが、土地は単価水準で概ね30，000∼40，000円／㎡程度が需要の中心となっている。
一般的要因基調的には回復傾向にあるものの、地方圏への影響は限定的である。人口は1年間で▲1．8％、高齢化率は＋1．2％である。

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下今市駅周辺の既成の商業地域である。周辺では街路の拡幅工事が進行中で、建物の建て替えが進んでおり、地域的な再生が見られる。
地域要因の将来予測下今市駅周辺の既成商業地域である。周辺では街路の拡幅工事の進行に伴い、建物の建て替え等も進んでおり、地域的な再生が見られる地域である。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日光市の商業地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主及び地元法人である。今市地区は郊外への大型店舗の進出により、中心部は空洞化が著しく、商業集積度は低下していたが、新たな市街地集客の拠点施設「道の駅日光日光街道ニコニコ本陣」の整備により、集客力回復の効果が若干見られる。今後は今市駅と下今市駅の両駅を結ぶ街路の整備が進められており、その動向が注視される。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が大きい。土地取引件数は減少傾向、建築着工戸数はやや増加傾向にある。全体として土地の需要はやや弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8249242
北緯 139度7170713

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県日光市足尾町松原字新梨子２７０２番２栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ッ石１３９８番６外栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中居５８９番３外栃木県日光市今市字東原８４９番３栃木県日光市鬼怒川温泉大原字袋原７３１番３７栃木県日光市鬼怒川温泉大原字立道下６４番９栃木県日光市今市字住吉町６３６番４外

参考：近隣駅の地価相場

鬼怒川温泉駅(地価相場 27,400円/㎡)鬼怒川公園駅(地価相場 27,400円/㎡)小佐越駅(地価相場 27,400円/㎡)新藤原駅(地価相場 27,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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