栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３(鬼怒川温泉駅・鬼怒川公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,500円
2017年01月01日に行った栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鬼怒川温泉、350m |
| 地積 | 1,244㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | ホテル |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | ホテル、旅館等が見られる温泉街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西15.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 | 国立公(２種) |
渡辺健太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺健太郎 |
|---|---|
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 宿泊施設や関連商業施設などの進出は見られず、地域要因に大きな変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街に位置する駅に近い商業地域である。藤原地区の観光客数・宿泊数の回復基調にやや足踏みが見られ、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR日光線、東武鉄道日光線、東武鉄道鬼怒川線沿線の商業地域のほか県内の温泉観光地一円の圏域。需要者の属性は、県内外のホテル・旅館を経営する事業者などが中心である。藤原地区においては、旧日光市地区などに比して観光客数の回復に遅れが見られ、宿泊施設用地などに対する需要も依然として低迷している。中心価格帯は、取引の個別性があって、かつ取引規模は様々で把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 土地取引件数・面積は回復基調にあるが、人口の減少率が大きいほか、取引価格も下落傾向にある。 |
仁保謙二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仁保謙二 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 回復傾向も見られるが、温泉街の不景気の先が見えない。事業所数の減少に歯止めがかからず、宅地の市場性が低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 観光需要の変化による構造的宿泊客の減少等で、衰退気味である。温泉街の事業所も減少傾向なので、差当りの地価は下落気味に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は日光市と周辺市町の行楽地を中心とする商業地域であり、主な需要者は域内の個人事業者や中小法人である。立地が限定されているので供給が少ないが、観光業に係わる投資も充分回復していないので、市況が低迷している。山間や谷間の土地が多く画地規模が一様でないことから、需要の中心価格を確定できない。需給動向は持ち直し気味だがリスクが高い行楽地の特色に加え、先行不透明感が強いので、地価は下落している。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気の回復とともにデフレ状況からも脱しつつあり、日光市平均の地価は下げ止まりつつある。今後の地価動向には不透明感が強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度8249242 北緯 139度7170713 |
参考：該当物件周辺マップ
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栃木県日光市足尾町松原字新梨子２７０２番２栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ッ石１３９８番６外栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中居５８９番３外栃木県日光市今市字東原８４９番３栃木県日光市鬼怒川温泉大原字袋原７３１番３７栃木県日光市鬼怒川温泉大原字立道下６４番９栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３
参考：近隣駅の地価相場
鬼怒川温泉駅(地価相場 27,400円/㎡)鬼怒川公園駅(地価相場 27,400円/㎡)小佐越駅(地価相場 27,400円/㎡)新藤原駅(地価相場 27,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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