栃木県日光市土沢字上赤堀１４３２番４５外(鬼怒川温泉駅・鬼怒川公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,300円

2017年01月01日に行った栃木県日光市土沢字上赤堀１４３２番４５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,300円/㎡としました。

栃木県日光市土沢字上赤堀１４３２番４５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市土沢字上赤堀１４３２番４５外
住居表示 
価格21,300円/㎡
交通施設、距離下今市、3,800m
地積214㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域
前面道路の状況北5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格21,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道121号バイパス背後の分譲住宅地域である。今市地区郊外の土地需要はやや弱含みで推移しており、地価水準はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、やや弱含みな需給動向等を反映し、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は今市地区を中心とする日光市の住宅地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、市内賃貸住宅からの住み替え需要が多い。今市地区の住宅地の需要は、中心部では相対的に底堅いものの、周辺部では弱含みであり、価格水準はやや下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で400万円∼800万円程度、新築戸建物件で1，800万円∼2，000万円程度である。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が大きい。土地取引件数は減少傾向、建築着工戸数はやや増加傾向にある。全体として土地の需要はやや弱含んでいる。

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格21,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争不動産と比較した競争力は、北側接道は不利であるが、面積、総額等は普通程度。
地域要因地域要因に格別の変動はない。郊外に位置する旧来の分譲住宅地域で、土地利用は現状維持的である。
地域要因の将来予測郊外に位置する既成の分譲住宅地域で、今後も現状維持的に推移することが見込まれる。分譲中の日光産業団地至近の地域であり、工場の立地が進めば相対的な地位の向上も予測されるが、相応の時間を要する。
市場の特性同一需給圏は当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層のほか、旧郡部からの住替えも見られる。需要の中心は、旧今市市地区の新規分譲地や区画整理地で、供給が少ないため稀少性がある。一方、郊外部には利用度の低い古い分譲地が多数残っており値崩れしている。市場の中心価格帯は土地のみで400万円∼800万円程度、新築戸建物件は供給が少なく把握は困難である。
一般的要因人口減少が顕著になる中、旧今市市街地の一部を除いては、住宅地需要は弱い。取引の成立しにくい地域も散見され、価格は下げ圧力が強い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8249242
北緯 139度7170713

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県日光市足尾町松原字新梨子２７０２番２栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ッ石１３９８番６外栃木県日光市鬼怒川温泉滝字中居５８９番３外栃木県日光市今市字東原８４９番３栃木県日光市鬼怒川温泉大原字立道下６４番９栃木県日光市今市字住吉町６３６番４外栃木県日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３

参考：近隣駅の地価相場

鬼怒川温泉駅(地価相場 27,400円/㎡)鬼怒川公園駅(地価相場 27,400円/㎡)小佐越駅(地価相場 27,400円/㎡)新藤原駅(地価相場 27,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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