宮城県大崎市古川大宮８丁目１４２番４(古川駅・塚目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
28,400円
2017年01月01日に行った宮城県大崎市古川大宮８丁目１４２番４(宮城県大崎市古川大宮８−１−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県大崎市古川大宮８丁目１４２番４ |
| 住居表示 | 古川大宮８−１−２４ |
| 価格 | 28,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 古川、2,400m |
| 地積 | 330㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小野寺和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野寺和夫 |
|---|---|
| 価格 | 28,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 残材する農地が小規模に宅地化されており、旧来からの4mに接面する画地は微減が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の住宅地域として値ごろ感はあるが、郊外では大量に優良な宅地供給が続いており、旧来からの4m道路に接面する画地は激しい競争により下落が継続している。この傾向はしばらく続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧古川市の市街地外縁に位置する新興住宅地域一円。需要者は市内に通勤する給与所得者のほか、仙台方面への通勤者もみられる。民間によるミニ開発分譲が続き、供給過剰となっている。更地は700万円∼1000万円、パワービルダーによる新築の戸建物件は2300万円∼2700万円が中心となる価格帯である。 |
| 一般的要因 | 古川地区は郊外で整然とした街区が形成された住宅地の大量供給があり下落。また中心部で街路・幅員等、環境の劣る住宅地でも下落が続いている。 |
淺川和徳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 淺川和徳 |
|---|---|
| 価格 | 28,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 文教施設・商業施設への接近性は良好なうえ、周辺においては、残存する農地の宅地転換が進んでおり、住宅地域としての熟成度は増している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧古川市北西部に位置し、農地を宅地転換することによるミニ開発が継続的に発生したことにより、戸建住宅地域が形成されている。周辺では未だ農地が散見されるため、更なる宅地転換が進むと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧古川市の内中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、市内に通勤する給与所得者層が中心。幅員や系統・連続性など街路条件の優れる物件に需要が集まる一方、前記街路条件等の劣る物件への需要は相対的に弱く、地価は二極化傾向が進んでいる。ただし、長らく続いた地価の下落により、総額の観点から値頃感のある物件又は文教施設など利便施設への接近性に優れる物件については、需要は底堅い。新築戸建住宅で2500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 古川地区の人口は横ばい、世帯数は微増。郊外では宅地転用による土地供給が続いている。街路条件等の優劣によって、土地需要は二極化傾向が進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度5871842 北緯 140度9571851 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
古川駅(地価相場 42,850円/㎡)塚目駅(地価相場 20,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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