青森県青森市金沢３丁目８８番１８(筒井駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
41,500円
2016年01月01日に行った青森県青森市金沢３丁目８８番１８(青森県青森市金沢３−６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県青森市金沢３丁目８８番１８ |
| 住居表示 | 金沢３−６−１１ |
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 青森、2,500m |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森浩一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森浩一郎 |
|---|---|
| 価格 | 41,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路状態や居住環境が相対的に劣る当地域への需要減に加え、周辺の土地区画整理事業による住宅地の供給過剰傾向も相俟って需要は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 市の中心部や最寄商業施設等に比較的近いが、街路状態や居住環境がやや劣り、また近接地域の土地区画整理事業地の供給圧力もあって住宅地需要はやや低調で、地価も引続きやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青森市市街地周辺の住宅地域。 需要者は当市内に居住する40歳代前後の1次取得者層が中心である。 継続的な人口減少や地域経済低迷等の影響に加え、土地区画整理事業等により住宅地の供給が過剰傾向にあって、市街地周辺の既成住宅地に対する需要は全般的にやや弱含みで推移している。 土地は150∼200㎡程度で600∼800万円、新築の戸建物件の供給は少ないが、2，100∼2，300万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は微減、世帯数は微増。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。 |
浅井康光氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅井康光 |
|---|---|
| 価格 | 41,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路状況がやや劣る既成住宅地域。土地区画整理事業で誕生した新興住宅地等へ需要はシフトし、当地域に対する需要は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に近接する既成住宅地域。生活利便性は概ね良好であるが、街路の状態がやや劣っている。新興住宅地へと需要がシフトし、当地域に対する需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青森市市街地中心部周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は当市に居住あるいは通勤する中堅給与所得者等と認められる。人口減少や地域経済の低迷等から地価は下落傾向にあったが、景況感の改善を受け下落幅は縮小傾向にある。需要の中心価格帯は、土地が150㎡から200㎡程度で、600万から800万円前後。新築戸建住宅は2，200万円前後と認められる。 |
| 一般的要因 | 景気回復効果の波及は未だ弱いが、緩やかな回復基調にある。地価の下落幅は縮小傾向にあって、宅地需要は徐々にではあるが回復傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌,泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度779832 北緯 140度767095 |
参考：該当物件周辺マップ
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青森県青森市大字駒込字見吉１６７番１青森県青森市大字沖舘字小浜１４５番２ほか３筆青森県青森市大字羽白字沢田４４番２青森県青森市問屋町１丁目３番４１青森県青森市幸畑３丁目５８４番青森県青森市大字大野字鳴滝６４番１４５青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外青森県青森市問屋町１丁目３番４１
参考：近隣駅の地価相場
筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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