静岡県浜松市西区志都呂町字西前４９８８番１外(高塚駅・舞阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
104,000円
2017年01月01日に行った静岡県浜松市西区志都呂町字西前４９８８番１外(静岡県浜松市西区志都呂２−１１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県浜松市西区志都呂町字西前４９８８番１外 |
| 住居表示 | 志都呂２−１１−８ |
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浜松、8,000m |
| 地積 | 1,958㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗兼作業所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南27.0m県道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
冨田稲子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 冨田稲子 |
|---|---|
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 路線商業地として繁華性の高い状態が続いている。地域要因に大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗地として熟成してきており、特別な要因もないので、現状のまま推移すると予測する。核となる店舗を中心に繁華性を維持しているが、割高感も見られるようになり価格はやや下がり気味で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浜松市中心部から郊外へ延びる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は県内外の法人・自営業者が中心。近隣地域は土地区画整理事業地内で、背後地の人口も増加している。浜名バイパスのICからのアクセスも良く広域的な集客が見込める。繁華性は高く、核となる大型商業施設もあり人気は高い。価格は画地規模等も様々で個別性が強くまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 地元製造業は比較的順調で、景気回復の動きがみられる。求人倍率も上昇し、雇用情勢は改善、個人消費にも持ち直しの気配が見られる。 |
松島芳知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松島芳知 |
|---|---|
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新雄踏街道沿いの路線商業地で低層店舗が建ち並んでいるが、近隣地域より西側地域の店舗の連たん性が少ない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。路線商業地域間の競争が激化しているほか、当該地域における消費低迷懸念もあり、地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浜松市内の路線商業地である。需要者は法人、個人事業者、投資家が中心である。当該地域はイオン浜松志都呂店を中心に、物販や飲食等の低層店舗が建ち並んでおり、市内の路線商業地の中では繁華性が高い。しかし、個人消費の低迷もあり楽観視できる状況ではない。周辺での取引は少ないが、中心となる価格帯は㎡単価10万円前後であると思料する。 |
| 一般的要因 | 幹線道路沿いの店舗は駐車場を併設した画地が主流であるため、小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域は厳しい状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6981163 北緯 137度6514764 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字小山４７６１番１静岡県浜松市西区大久保町１３４９番１０静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８静岡県浜松市西区舞阪町舞阪字浜表４４７１番静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字領家４９７３番４静岡県浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８
参考：近隣駅の地価相場
高塚駅(地価相場 87,100円/㎡)舞阪駅(地価相場 52,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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