静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外(舞阪駅・弁天島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外
住居表示 
価格50,000円/㎡
交通施設、距離舞阪、700m
地積224㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に農地等も見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部に比較的近く、地縁的選考性が強い地域で、他地域からの流入が少ないため、需要は限定的である。
地域要因の将来予測遠州灘に比較的近い住宅地域である。防潮堤整備が進んでいるが、現時点では市場参加者の安心感につながっておらず需要は弱い状況が続いている。したがって、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の南西方に位置する集落を含む郊外の住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する一次取得者層が中心。従来より外部からの転入者が少ない地域であることに加え、沿岸部に近いため、東日本大震災以降、需要は弱い状態が続いている。土地は1000万円前後、新築戸建物件の場合は総額2000∼2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

鈴木雅博氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木雅博
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因防潮堤の整備が進められているが、当該近隣地域の住宅地需要は総じて弱く、地価は依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測浜松市の外縁に当る住宅地で、戸建住宅を主体とする現状を維持していくと思われる。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の西方、篠原町から舞阪町辺りまでの郊外の住宅地であり、需要者は同圏域の居住者又は地縁者が多く、外部からの転入は少ない。土地改良済の畑と住宅等が混在し、まとまった空地は少ないところから、供給は散発的である。土地は1200万円程度、建物込みでは2700万円程度までが需要の中心である。
一般的要因景気回復の勢いに力強さはないが、金利水準が極端に低いこともあって、住宅地の需要は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6839601
北緯 137度6285746

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

舞阪駅(地価相場 52,600円/㎡)弁天島駅(地価相場 45,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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