静岡県浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外(舞阪駅・弁天島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

静岡県浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離舞阪、1,300m
地積179㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村進一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士中村進一郎
価格42,000円/㎡
個別的要因都市ガスが供給可能となり改善が見られる。
地域要因旧舞阪町にある沿岸部の住宅地域で、津波リスクが懸念されることから、宅地需要は依然として弱い。地域要因に変動は見られない。
地域要因の将来予測国道1号南側背後に位置する住宅地域であるが、格別の変動要因もないことから現状を維持するものと予測する。沿岸部の住宅地域で津波リスクが懸念されることから地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の西方・南西方に位置する郊外の集落を含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心であり、外部からの転入者は少ない。旧郡部の旧来からの住宅地域であるが、沿岸部にあり、津波リスクが懸念される地域であることから需要は非常に弱い。土地は700∼1，100万円程度、新築戸建物件の場合は1，800∼2，300万円程度が需要の中心である。
一般的要因県全体としては景気に回復の兆しが見られるが、西区の土地取引件数、新設住宅着工件数は減少傾向にあり、宅地需要は弱含みで推移している。

長島和芳氏による調査レポート

不動産鑑定士長島和芳
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸近くで津波等に対する懸念があることから需要は依然として弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後も戸建住宅を主体とする現状を維持するものと思われる。防潮堤等の整備は進められているものの、海岸線に近い市南部地域の需要は総じて弱いため、地価は当面下落基調が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道線舞阪駅から弁天島駅周辺にかけての圏域であり、需要者は同一需給圏のうち舞阪町居住者が多くを占める。別荘、保養所等が混在する弁天島駅北側地区に比較して、旧舞阪町役場から旧浜松市境にかけては需要は比較的安定していたが東日本大震災以降急速に減少している。土地は700万円∼1000万円程度、新築戸建住宅の場合は1800万円∼2400万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因雇用所得環境が改善する中、低金利を背景に住宅投資は緩やかに回復しているが、利便性や自然災害リスク等により需要の強弱が明確になっている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6825457
北緯 137度6178564

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市西区舞阪町浜田６９８番静岡県浜松市西区舞阪町弁天島字千鳥園３１５４番４兵庫県神戸市西区富士見が丘３丁目８番３静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外静岡県浜松市西区舞阪町舞阪字十王１６番２

参考：近隣駅の地価相場

舞阪駅(地価相場 52,600円/㎡)弁天島駅(地価相場 45,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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