長野県須坂市大字日滝字郷原９３番５(須坂駅・北須坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,100円

2017年01月01日に行った長野県須坂市大字日滝字郷原９３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。

長野県須坂市大字日滝字郷原９３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市大字日滝字郷原９３番５
住居表示 
価格38,100円/㎡
交通施設、距離須坂、1,800m
地積264㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ学校に近い住宅地域
前面道路の状況北7.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格38,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。周辺地域で小規模分譲が行われているが、価格面での影響は限定的である。
地域要因の将来予測分譲等の動向は、中心市街地周辺等において顕在化し、近時の周辺での宅地供給状況からも、有効需要の顕在化は期待しにくく、総額水準に関しても、調整の余地ある地域として、地価は引き続き下落局面にある。
市場の特性同一需給圏は、須坂市中心市街地に隣接乃至近距離にある住宅地域がその圏域となる。需要者の中心は、当市居住者であるが、周辺市町村よりの需要も認められる。本地域周辺においても宅地開発が行われているが、販売状況からも、本地域へ影響を及ぼす状況にはなく、総額水準による物件選別は厳しいことからも、需給関係は改善に至っていない。需要水準の総額は、土地のみで700万円∼1000万円程度、新築建物付で2500万円程度となる。
一般的要因人口は減少傾向が継続し、高齢化率も上昇傾向に歯止めがかからず、不動産市場は縮小局面にある。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因状況変化はない。当該地域では画地規模が大きく値嵩物件の需要はまだ低位。他市域に見られる分割売もまだ見られない。
地域要因の将来予測戸建住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測する。市中心部よりやや遠く、また周辺部には住宅地供給が多く供給過剰から需要は弱いため地価はしばらく下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市内の住宅地域。需要者は当市居住者が中心で隣接市町村からの転入もみられる。須坂市市街地内では小規模開発の住宅地供給が継続している。更地・建売ともに規模の小型化が進んだが、金融環境の改善によりその動きが止まった感がある。需要増にはまだ至っておらず、中心となる価格帯としては、土地価額は800∼1000万円程度、新築の戸建物件は総額2300万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因市内景気は依然厳しい状況にある。人口減少、土地取引件数の減少、住宅着工戸数伸び悩み、中心市街地の空洞化、地場産業の不足等が要因。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6606577
北緯 138度3196458

参考：該当物件周辺マップ

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長野県須坂市大字小山字北原５７６番１長野県須坂市大字小山字長辻１４２８番１長野県須坂市大字須坂字横町４１６番外長野県須坂市大字須坂字上町１１番１長野県須坂市大字日滝字宮原９６５番１長野県須坂市大字須坂字横町３２２番３長野県須坂市大字須坂字金井原１４４５番８外２筆長野県須坂市大字須坂字宗石１２８５番９長野県須坂市大字日滝字郷原９３番５長野県須坂市大字小山字南原３番１２１長野県須坂市大字須坂字八木沢１０３９番５外４筆長野県須坂市田の神２２番１１

参考：近隣駅の地価相場

須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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