熊本県熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１(川尻駅・田崎橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,400円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,400円/㎡としました。

熊本県熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１
住居表示 
価格44,400円/㎡
交通施設、距離西熊本、3,100m
地積242㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地も見られる既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆志
価格44,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊本港線沿いの店舗集積により利便性が増加し、JR西熊本駅も新設され、当地域の地価動向は安定している。
地域要因の将来予測当地域は熊本市南西部の既成住宅地域で、やや距離があるがJR西熊本駅が新設され、熊本港線に各種店舗が進出するなど利便性が高まり、宅地開発が進むなか、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八分字、砂原、土河原等の飽田東小学校区内の既成住宅地域である。中心的な需要者は旧飽託郡に地縁を有する標準的な給与所得者層である。平成28年3月に西熊本駅が新設され、隣接地に大型SCが店舗拡張し、集積度も高まるなど近年における利便性増加が著しく、住宅需要が比較的堅調な地域である。取引の価格帯は、更地で800万∼1，000万円程度、新築建売で2，500万円程度が中心となっている。
一般的要因南区の人口は増加傾向を維持しており、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格44,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺でミニ開発による宅地分譲が活発に行われている地域で、地震被害は軽微であり、宅地需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因の将来予測近年、周辺地域でミニ開発による宅地開発が進み、住宅地域として熟成が進んだ地域であるが、熊本地震の影響でやや取引市場が停滞しているものの、復旧とともに市場が回復し、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、熊本市南西部のうちアクアドーム熊本周辺の住宅地域一円で、八分字、野口、土河原町地区である。需要者は一次取得者が中心である。近年、県道熊本港線とJR鹿児島本線が交差する付近では、大規模商業施設の増床やJR西熊本駅の開業等の発展的要因が多く、需要も旺盛であるが、ここからやや離れた近隣地域付近では比較的落ち着いた動きとなっている。土地は1000万円程度、新築戸建で2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因南区は熊本市5区の中で液状化が発生する等熊本地震の被害が比較的大きかったが、一方で発展的要因を有する地区もある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7637228
北緯 130度6650489

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市城山下代町字前田７５３番８熊本県熊本市城山下代町字前田５６９番５熊本県熊本市城山半田町字中ノ須１２９番２熊本県熊本市野中１丁目６８番熊本県熊本市西区野中２丁目２０７番４熊本県熊本市西区城山半田２丁目１２９番２熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５熊本県熊本市西区城山半田２丁目１２９番２熊本県熊本市西区上代１０丁目２７８６番３熊本県熊本市近見町字園田１１３４番１熊本県熊本市南高江町字西前田８番１熊本県飽託郡飽田町土河原字居屋敷１５５番ほか１筆熊本県飽託郡飽田町大字八分字字上河原２５８７番１熊本県飽託郡飽田町孫代字居屋敷３３９番２熊本県熊本市砂原町字前田５６４番６熊本県熊本市砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市島町字上川田３４５番２３熊本県熊本市合志町字池田６５２番３熊本県熊本市孫代町字園田２００番７熊本県熊本市砂原町字年ノ神２３７番５熊本県熊本市砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市南区砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市南区島町２丁目３４５番２３熊本県熊本市南区合志２丁目６５２番３熊本県熊本市南区孫代町字園田２００番７熊本県熊本市南区砂原町字年ノ神２３７番５熊本県熊本市南区南高江６丁目２８８番３熊本県熊本市南区薄場１丁目２５９番３熊本県熊本市南区刈草３丁目１３１７番９

参考：近隣駅の地価相場

川尻駅(地価相場 59,050円/㎡)田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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