熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５(田崎橋駅・熊本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,800円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５(熊本県熊本市西区城山下代２−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区城山下代２丁目５６９番５ |
| 住居表示 | 城山下代２−７−７ |
| 価格 | 78,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊本、4,700m |
| 地積 | 883㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所、病院等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南20.0m県道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松嶋忍氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松嶋忍 |
|---|---|
| 価格 | 79,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地であり、選好性が増している。 |
| 地域要因 | 市都市圏の郊外部の路線商業地に比べて、核となる大型店舗が少なく集客力・競争力が低下してきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市西部の郊外に位置する店舗・営業所等の建ち並ぶ路線商業地域であるが、核となる大型店舗が少なく集客力・競争力にやや難点が認められ、地価はやや下落傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市の都心周辺部及び郊外部に位置する幹線道路を中心とした路線商業地域である。需要者は、市内外の事業者・法人が大半を占めると推定される。当該地域には核となる大型店舗が少なく集客力等にやや弱点が見られ、取引件数も少なく需要は弱含みである。 |
| 一般的要因 | 熊本市の経済は、供給面の制約緩和や復興需要の一部顕在化により幾分和らいできているが、観光面等では厳しい状況が続いている。 |
西川毅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川毅彦 |
|---|---|
| 価格 | 78,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 当市西部の路線商業地域で、近隣型の店舗や店舗・共住宅が建ち並び、画地規模の大きな土地利用が一般的である。分譲マンションへの需要はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当市西部田園地帯の幹線道路沿いの路線商業地域で、スーパーをはじめ車両関連の営業所等が集積する地域で、将来に亘って現状の土地利用で推移するものと予測される。尚、熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市西部ないし南部の幹線道路沿いの商業地域である。土地利用の現状は大画地のスーパーをはじめ車両関連営業所・店舗・共同住宅が建ち並び、需要者は地元資本の事業者をはじめ、個人投資家、県外資本の小売業者等である。分譲マンション需要はない。中心となる価格帯は、取得後の利用目的や事業計画・資金力等によりバラツキがあるために把握しがたい。 |
| 一般的要因 | 熊本地震後の県内の景気は緩やかな回復基調にある。又、熊本地震の影響で激減していた県内宿泊客数も回復しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(寛政4年(1792) 有明海津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7774576 北緯 130度6541411 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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