神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外(上永谷駅・下永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外(神奈川県横浜市港南区芹が谷３−２１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区芹が谷３丁目９６４番１９外
住居表示芹が谷３−２１−１７
価格161,000円/㎡
交通施設、距離上永谷、1,700m
地積193㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北東6.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉正義氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉正義
価格161,000円/㎡
個別的要因北東接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因駅から相当距離がある高台住宅地域のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要は減退傾向にあるとみられる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、画地の細分化進行は大きくなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は港南区内、地下鉄ブルーラインを最寄りとするバス圏高台住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であり、利便性の点から圏外からの転入は少ない。港南区は近年一貫して人口減少傾向にあり、芹が谷周辺地域は駅距離や高台の利便性の点から特にその傾向が強く、取引動向からも需要に弱さがみられる。取引中心は土地が60坪で3000万円程度、新築戸建が4000∼4500万円程度とみられる。
一般的要因区全体では人口減少傾向にあり、最寄り駅徒歩圏の需要は比較的堅調だが、駅距離のある丘陵地の需要は弱含みの傾向がみられる。

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格161,000円/㎡
個別的要因北東側道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から徒歩圏外で起伏が多い地域であり、人口減少等により土地需要は減少傾向である。地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は港南区及び隣接区の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のサラリーマンや自営業者の買い替え層であり、一次取得者も散見される。最寄り駅への接近性に劣り、起伏のある地勢であることから、住宅地域として相対的位置が低下しており、人口減少及び高齢化とも相俟って需要は弱含みである。土地150㎡程度で2，500万円程度、新築の建売住宅では3，500万円前後が取引の中心である。
一般的要因港南区においては、人口の微減傾向及び高齢化率の上昇が続いており、宅地需要は一部弱い動きが見られ、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度41254199999999
北緯 139度5736126

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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