神奈川県横浜市港南区下永谷２丁目１６５９番４１(下永谷駅・上永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
181,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区下永谷２丁目１６５９番４１(神奈川県横浜市港南区下永谷２−１９−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を181,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市港南区下永谷２丁目１６５９番４１ |
| 住居表示 | 下永谷２−１９−２０ |
| 価格 | 181,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上永谷、1,400m |
| 地積 | 181㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤三千代氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤三千代 |
|---|---|
| 価格 | 181,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東道路に面しているため日照等の環境面で若干優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はない。駅から距離があり、利便性にはやや欠ける。一般的要因の影響もあり、地価は下落で推移するものと判断される。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。駅から距離があり利便性にはやや欠け、地価は下落で推移するものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は地下鉄ブルーライン、JR根岸線、京急本線沿線で港南区および隣接区内にあるバス便利用、あるいは徒歩限界圏域の住宅地域。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層で、圏外からの転入も見られる。新規の宅地供給は限られ中古の住宅取引や既存宅地の細分化による再販が多く、小規模化が進んでいる。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2．5千万円∼3千万円を切る程度。新築戸建は小規模建売となり3千万円台後半が多い。 |
| 一般的要因 | 当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。 |
渡邊順也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊順也 |
|---|---|
| 価格 | 180,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東方で道路に面し、日照等で若干優位性が認められるが、その他の画地条件等は地域内で標準的である。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 既成の分譲地に存し、住環境は比較的良好であるが、最寄駅から遠く、利便性が劣ることもあって、地価は弱含み傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ブルーライン、JR根岸線、京急本線沿線で、横浜市港南区及び隣接区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は一般所得層であり、地域内の買い替えのほか圏外からの転入等も見られる。供給は比較的土地面積が大きな中古住宅と、画地分割による建売住宅が中心であり、大規模な宅地分譲はほとんど見られない。近隣地域は既成の分譲地であり、土地150㎡∼200㎡程度、総額3，000万円前後が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 一般景気動向はやや停滞気味であり、地価の先高観もやや薄れてきているが、低金利等を背景に需要は比較的堅調である。港南区の人口は微減傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度409995 北緯 139度565805 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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