神奈川県横浜市戸塚区平戸町字桑の谷１０９７番１２３(東戸塚駅・下永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区平戸町字桑の谷１０９７番１２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区平戸町字桑の谷１０９７番１２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区平戸町字桑の谷１０９７番１２３
住居表示 
価格170,000円/㎡
交通施設、距離東戸塚、2,200m
地積148㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川伸彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石川伸彦
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東戸塚駅周辺は利便性が良好で人気が高い地域であるが、二極化傾向からバス便である当該地域については地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測価格形成に影響を与える地域要因の変動が認められないため、今後もしばらくの間は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、JR横須賀線、JR根岸線の各駅を最寄駅とするバス便の住宅地域である。取引における中心価格帯は中規模、新築戸建で4000万円前後と把握する。最寄駅からバス便であるが街路区画が整然としており需給は堅調である。需要者は、一次取得者層の一般勤労者が多く、同一需給圏内を中心に市外からの転入も見られる。最寄駅は利便施設が整備されているため選好性において優る面を有する。
一般的要因アベノミクスによる円安、株高により景気は緩やかな回復基調にあり戸塚区平戸町地域内住宅地の地価動向は安定局面にある。

矢島正喜氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島正喜
価格170,000円/㎡
個別的要因道路幅員、画地の方位は標準的であるが分割できないため画地規模で市場性は若干劣る。
地域要因最寄駅から遠い点が市場競争力を弱め、今後中古物件が増え、空き家の発生が懸念される。
地域要因の将来予測中小規模画地が混在する最寄駅から遠い戸建住宅地域で、近年地域的変化はなく、今後は現状維持で推移していくものと予想され、長期的には空き家の発生が予想される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、JR横須賀線、JR根岸線の各駅を最寄駅とする徒歩圏外の住宅地域で、面積規模は中規模、新築戸建で4000万円の水準にある。最寄駅から遠いことが敬遠され需給共に弱い。需要者は、30代前半から50代の勤労者が中心的需要層で、区内外を中心に一部市外からの転入も見られる。需要は弱いが最寄駅に対する選好性がプラスに働く側面を有する。
一般的要因戸塚区はJR戸塚駅を中心に開発事業が進行し、駅周辺を中心に都市機能は高まりつつあり、これにより人口は過去5年間は微増となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4186161
北緯 139度5676519

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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