新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６(内野駅・新潟大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,500円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６(新潟県新潟市西区大学南２−９−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６
住居表示大学南２−９−８
価格38,500円/㎡
交通施設、距離内野、1,300m
地積134㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が密集する傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新通等の区画整理地や周辺の分譲地との競合により相対的地位が低下した。街路条件の劣る住宅地の選好性が低下している。
地域要因の将来予測南東向き下がりの緩傾斜地に形成された既成住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。値頃感はあるものの、街路条件が劣るため需要は少なく、地価はやや下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区のJR越後線寺尾駅から内野駅周辺にかけての住宅地域。需要者は、新潟市内の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入者は少ない。既成の住宅が多い中に、ミニ開発した分譲地も見られるが、道路状況が悪いことから需要は少ない。取引の中心となる価格帯は、土地で500∼800万円程度、新築戸建住宅物件で2000万円前後となる。
一般的要因地域経済は踊り場の状況が続いている。西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数及び新築の建築着工件数は前年より増加している。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地価格に値頃感はあるが、街路条件の劣る住宅密集地域であり、戸建住宅地としての選好性は低下している。
地域要因の将来予測行止りや狭隘な街路の配置された住宅地域で今後も現状維持程度で推移するものと思われる。住環境が劣ることから戸建住宅地としての選好性は低位であり、今暫く地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね内野、五十嵐、寺尾地区を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者であり、需給圏外から転入も見られる。長年の地価下落により土地価格には値頃感が出てきているが、利便性、住環境による選別化が進んでおり、これら要因の劣る地域では需要の回復が遅れている。土地は500万円∼1000万円程度、新築戸建物件は2000万円∼2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8647866
北緯 138度9430552

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市西区五十嵐二の町９１４３番１８６新潟県新潟市西区槇尾字布割４１２番外新潟県新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外新潟県新潟市西区五十嵐一の町６７４８番９

参考：近隣駅の地価相場

内野駅(地価相場 52,350円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)内野西が丘駅(地価相場 39,200円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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