神奈川県横浜市瀬谷区本郷１丁目５１番７外(瀬谷駅・大和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


164,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区本郷１丁目５１番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区本郷１丁目５１番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区本郷１丁目５１番７外
住居表示 
価格164,000円/㎡
交通施設、距離瀬谷、1,400m
地積177㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパート等混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島雄二氏による調査レポート

不動産鑑定士中島雄二
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は無い。接道方位が南向きであるため、代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は優る。
地域要因地域要因の変動は特に無い。居住環境・利便施設等への接近性は何れも普通程度に止まり、地価は横這い圏内にある。
地域要因の将来予測街路や画地の再配置等は困難な既成の住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、瀬谷区北部の普通住宅地域一円。最寄駅である瀬谷駅からはやや距離があり、バス利用が多い。需要者の中心は、横浜市中心部や東京方面等へ通勤する勤労者層で一次取得者が多いが、区外からの転入者も比較的少ない。居住環境や利便性等は普通程度であるが、一定の市場を維持している。取引の中心価格帯は、150∼200㎡程度の土地で2千万円台後半、新築の戸建住宅では総額4千万円程度と思料される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境も改善しているが、個人消費や住宅投資はやや弱く、区内住宅地の需要動向にも不透明感が残る。

塚田貴洋氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田貴洋
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域周辺は駅からの距離は標準的であり、一般住宅を中心に熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測一般住宅地域として既に熟成度が高いため、今後当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は相鉄本線の瀬谷駅、三ツ境駅、大和駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする中小規模一般住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは瀬谷駅を最寄駅とする同程度の駅距離の住宅地域である。市場参加者の内需要者は横浜市及びその周辺市に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心で建売住宅は35，000千円∼40，000千円程度が需要の中心帯となっている。
一般的要因瀬谷区の人口及び世帯数に大きな変動はない。住宅地の価格は利便性が高く環境が優れた土地については上昇傾向が見受けられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4765306
北緯 139度4729195

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瀬谷駅(地価相場 179,500円/㎡)大和駅(地価相場 172,000円/㎡)鶴間駅(地価相場 179,000円/㎡)三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)相模大塚駅(地価相場 160,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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