神奈川県横浜市港南区下永谷５丁目２１５０番２３(下永谷駅・舞岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


166,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区下永谷５丁目２１５０番２３(神奈川県横浜市港南区下永谷５−３９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を166,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区下永谷５丁目２１５０番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区下永谷５丁目２１５０番２３
住居表示下永谷５−３９−５
価格166,000円/㎡
交通施設、距離下永谷、1,100m
地積161㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成化した住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格166,000円/㎡
個別的要因北東側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向が続いているものと思われる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の多い既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気は一部に弱い動きが見られ、高齢化や人口減少等の一般的要因の影響も受け、地価は横ばい傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は、港南区を中心に横浜市南部の既成住宅地域の存する圏域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが、需給圏外からの転入も見られる。供給はミニ開発や中古住宅が中心である。需要面では、消費回復が遅れる中、傾斜地や交通利便性の劣る地域の住宅需要は弱い動きが見られる。市場の中心価格帯は、土地で2000万円台後半、新築戸建では3500万円前後と考えられる。
一般的要因当区の人口は減少傾向にある。景況感の改善に一部遅れが見られ、人口減少や高齢化等の影響もあり、区内の不動産市況は一部に弱い動きが見られる。

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格166,000円/㎡
個別的要因北東道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。駅徒歩圏にあるもののやや距離があり、利便性は若干劣る。一般的要因の影響もあって、地価は横這いで推移と判断。
地域要因の将来予測既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。駅徒歩圏であるがやや距離があり、地価は概ね横這いで推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は地下鉄ブルーライン、JR根岸線、京急本線沿線で港南区および隣接区内にある最寄駅徒歩圏の住宅地域である。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏外からの転入も見られる。既成住宅地域であることから大規模な宅地開発はなく、供給は中古住宅の取引や既存宅地の分割による建売住宅となる。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2．5千万円前後。新築戸建は小規模建売となり3千万円台中頃∼4千万円を切る程度が多い。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4094923
北緯 139度5564586

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字三本松２２２番１及び２４８番神奈川県横浜市港南区笹下町字西宮郷２４３８番２８神奈川県横浜市戸塚区和泉町６２２３番７神奈川県横浜市港南区日野町字大多良５５１５番５５神奈川県横浜市港南区港南１丁目１０５３番２神奈川県横浜市戸塚区小菅ケ谷町字小山２８０４番３５４神奈川県横浜市港南区下永谷３丁目２６７１番５外神奈川県横浜市港南区下永谷３丁目２５５２番４８神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２２３番６神奈川県横浜市港南区下永谷２丁目１７９７番４外神奈川県横浜市戸塚区上柏尾町字ソトゴウ５２７番７１神奈川県横浜市戸塚区下倉田町字原１５５０番８神奈川県横浜市戸塚区舞岡町字西根３６９３番１１

参考：近隣駅の地価相場

下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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