神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７(戸塚駅・舞岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


217,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を217,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７
住居表示 
価格217,000円/㎡
交通施設、距離戸塚、1,600m
地積167㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢島正喜氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島正喜
価格217,000円/㎡
個別的要因面積規模は中庸を得ているが、今日では敷地が分割ができないため、競争力はやや弱い。
地域要因地域的変化に乏しく、駅接近性、面積規模から今後中古住宅の取引が予想される。
地域要因の将来予測丘陵地の区画整備された住宅地域で、近年変化なく推移している。今後は建て替え、リフォーム程度に留まることが予想され、将来空き家の発生が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、JR横須賀線、JR根岸線の各駅を最寄駅とする徒歩圏限界の住宅地域で、面積規模から総額が張るため、比較的所得の高い層が需要者となる。供給は少ないが需要は安定している。需要者は区内及び周辺区の勤労者を中心に、30代後半から50代が中心的需要層で、新築戸建住宅は5000万円前半、開発余地は少なく中古住宅の供給は少ない。
一般的要因戸塚区はJR戸塚駅を中心に開発事業が進行し、駅周辺を中心に都市機能は高まりつつあり、これにより人口は過去5年間は微増となっている。

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格217,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、方位以外は特段の個別的要因は認められない。
地域要因戸塚駅からバス便又は徒歩限界圏内の高台に位置する住宅地域である。住宅地としては熟成しているが、一定の需要は認められる。
地域要因の将来予測近隣地域は大手不動産会社（デベロッパー）によって開発・造成された中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。住宅地としては熟成しており、特段の変動要因も無く、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅からバス便利用又は徒歩限界圏の住宅地域であるが、区画整然とした街区を形成しており、また、戸塚駅周辺の再開発事業による利便性の向上により、戸塚駅を最寄駅とする住宅地は人気は高まっている。需要の取引中心価格帯は、新築戸建で3，000万円後半∼5，000万円である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが、今後の動向に留意が必要。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3955817
北緯 139度5391968

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)中田駅(地価相場 215,500円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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