神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十八ノ区３５１５番３３(戸塚駅・踊場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


176,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十八ノ区３５１５番３３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十八ノ区３５１５番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十八ノ区３５１５番３３
住居表示 
価格176,000円/㎡
交通施設、距離戸塚、1,500m
地積176㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格176,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、方位以外は特段の個別的要因は認められない。
地域要因戸塚駅から徒歩限界圏内の既存の住宅地である。地域に特段の影響を及ぼす要因は無い。
地域要因の将来予測近隣地域は中小規模一般住宅、アパート等が見られるやや高台の既存住宅地域である。住宅地としては熟成しており、特段の変動要因も無く、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅から徒歩限界圏の住宅地域であるが、やや高台の日当たりの良い地域であり、また、戸塚駅周辺の再開発事業による利便性の向上により、戸塚駅を最寄駅とする住宅地は人気は高まっている。需要の取引中心価格帯は、小規模な新築戸建で4，000万円前後である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが、今後の動向に留意が必要。

小俣要一氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣要一
価格176,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因最寄駅からはやや遠いが需要は根強く、価格水準はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅・アパート等混在の成熟した住宅地域として、将来とも現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR東海道本線・横須賀線、地下鉄ブルーライン沿線の横浜市南部を中心に藤沢市・鎌倉市北部の住宅地域一帯と把握する。標準的な市場参加者は、横浜・東京方面に通勤する勤労者層である。需要の中心となる価格帯は、土地が3千万円前後、小規模な新築建売で4千万円前後と把握される。
一般的要因横浜市内住宅地の地価動向は全体的にはやや上昇基調にあるが、地域によっては下落も見られるようになった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3999436
北緯 139度5334885

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)中田駅(地価相場 215,500円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)立場駅(地価相場 215,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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