神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外(戸塚駅・踊場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


146,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区２７０５番３３外
住居表示 
価格146,000円/㎡
交通施設、距離戸塚、2,400m
地積185㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原壮太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士松原壮太郎
価格146,000円/㎡
個別的要因北西道路の標準的な画地である。この1年間で個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因最寄駅からバス便圏の住宅地域であるが、住環境が良好であるため、底堅い需要はみられる。地価水準は概ね横ばいで推移するものと思料する。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は戸塚区及び隣接する栄区や泉区などのほか、JR東海道本線沿線の藤沢市や茅ケ崎市等に及ぶ広い圏域。東京や横浜中心部へ通勤する勤労者層、第一次取得者層を中心に需要は比較的堅調。一方、供給は大規模開発はあまり見受けられず、数区画程度のミニ分譲や中古住宅売買等が比較的多く見られる。需要の中心価格帯は、土地は150㎡∼170㎡程度で25百万円前後、新築戸建住宅は画地規模をやや小さくして、30百万円∼40百万円程度である。
一般的要因景気の回復基調が続く中、戸塚区の住宅地は駅徒歩圏や住環境良好な地域を中心に需要は堅調に推移している。

馬場佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士馬場佳子
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域であり特段の変動要因は見られないため、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は横浜市南西部及び鎌倉市北部並びにその周辺地域のうち、JR東海道本線、横須賀線、地下鉄ブルーライン沿線の住宅地域と把握される。需要者の中心は横浜市又は東京方面の通勤者又は同一需給圏内の居住者である。標準地は最寄り駅から徒歩圏外であるが、比較的堅調な地域で、大規模な供給も見られないため需給バランスは安定している。中心となる価格帯は土地で総額2000万円台、戸建住宅で総額3500万円台中盤前後である。
一般的要因全般的な不動産市況は引き続き堅調であるが、利便性や物件の個別性による二極化は更に顕著で、一部では弱い動きも見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度399057
北緯 139度5325797

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)中田駅(地価相場 215,500円/㎡)立場駅(地価相場 215,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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