神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十ノ区１８７３番２４(戸塚駅・踊場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十ノ区１８７３番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十ノ区１８７３番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字十ノ区１８７３番２４
住居表示 
価格142,000円/㎡
交通施設、距離戸塚、3,000m
地積240㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田貴洋氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田貴洋
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域周辺は最寄駅からバス便であるが、一般住宅を中心に熟成度は高く価格形成に影響を及ぼす地域的な変動要因は特に見られない。
地域要因の将来予測熟成度の高い戸建住宅地域で、特段の変動要因はなく当面は現環境を維持するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は戸塚駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする住環境が標準的な中規模戸建住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは戸塚駅を最寄駅とする駅からバス便の住宅地域である。需要者は横浜市及びその周辺に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心で建売住宅は35，000千円∼40，000千円程度が需要の中心帯となっている。しかし地域周辺ではミニ開発も多く、規模の小さい建売住宅で低価格帯のものも見受けられる。
一般的要因戸塚区の人口及び世帯数は微増傾向にある。住宅地価格は駅からバス便の地域は横ばい若しくは下落の地点が多い。

野入健一氏による調査レポート

不動産鑑定士野入健一
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からバス便利用の成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横浜市南部から藤沢市・鎌倉市北部に至る圏域のうち、JR東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線の最寄り駅からバス便利用の住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内や東京都内に通勤するサラリーマン等の一次取得者であるが、買い替え目的の需要も認められる。需要の中心価格帯は新築の一般住宅で総額4，000万円程度であるが、近隣地域周辺では土地の規模を小さくした4，000万円未満の建売住宅の取引も見受けられる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。戸塚区の人口及び世帯数は微増、土地の取引件数は増加している。地価は利便性等により二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3999436
北緯 139度5334885

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)中田駅(地価相場 215,500円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)立場駅(地価相場 215,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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