山口県宇部市明治町２丁目４番３(東新川駅・宇部岬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,500円

2017年01月01日に行った山口県宇部市明治町２丁目４番３(山口県宇部市明治町２−７−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

山口県宇部市明治町２丁目４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県宇部市明治町２丁目４番３
住居表示明治町２−７−２
価格32,500円/㎡
交通施設、距離東新川、1,000m
地積175㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高崎幸恵氏による調査レポート

不動産鑑定士高崎幸恵
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺エリアの新興住宅団地の供給、マンション供給等が見られる中、古くからの住宅地域であり、選好性、需要はやや低位に推移している。
地域要因の将来予測旧来からの成熟した地域であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。中心市街地であるものの居住環境が古く、住宅地の需給バランス等から依然として弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇部市中心市街地に存する既成住宅地域を中心とした一帯である。需要者は宇部市の居住者が大半を占めている。当該地域は古くは利便性良好な地域であったが、商業施設が分散するなか、地域の優位性は低下しており、新旧宅地供給やマンション供給と市人口減少との関連において、当該地域への需要は弱含みに推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で600万円前後、新築戸建物件では3，000万円前後と思料する。
一般的要因市街地は概ね値頃感が認められ、一部人気エリアで住宅地の需給が活発であるが、郊外は需要が低く人口減少、少子高齢化を背景に二極化が継続中。

古屋和利氏による調査レポート

不動産鑑定士古屋和利
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地内の分譲地やマンションとの競合が見られるなか古くからの既成住宅地域のため需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測市街地内の古くからの既成住宅地域であり現状維持で推移するものと予測される。地価は既成住宅地域への弱含み需要等を考慮するとやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR宇部線の各駅を最寄駅とする古くからの戸建住宅地域等であり、需要者の中心は市内居住者である。当該市場では商業機能の低下傾向や人口の減少傾向のなか中古住宅等を含めて供給が多いため地価はやや下落基調で推移している。対象近隣地域は古くからの典型的な既成住宅地域のため依然として需要はやや弱い状況である。土地は標準的画地規模で600万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後が需要の主流と思料される。
一般的要因景気は回復基調にあるが人口減少傾向のなか住宅地需要はやや弱含み。金融緩和や値頃感等から人気地区では需要が回復しつつ市場の二極化が進行中。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9420349
北緯 131度2524607

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東新川駅(地価相場 38,700円/㎡)宇部岬駅(地価相場 43,200円/㎡)琴芝駅(地価相場 43,200円/㎡)草江駅(地価相場 32,500円/㎡)宇部新川駅(地価相場 54,100円/㎡)常盤駅(地価相場 32,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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