山口県宇部市常盤町１丁目８番５(琴芝駅・宇部新川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
87,200円
2017年01月01日に行った山口県宇部市常盤町１丁目８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県宇部市常盤町１丁目８番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 87,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 琴芝、550m |
| 地積 | 833㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 空地 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西50.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤井正隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井正隆 |
|---|---|
| 価格 | 87,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型SCとの競合・借地需要の増加により、既存商業地の需要は限定的であるが、景気回復期待やマンション需要等も相俟って、底値模索局面にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 百貨店を核とした中心商業地域であるが、大型SC等との競合で商圏の縮小を余儀なくされ、価格調整局面にあったが、マンション素地需要による下支え効果等もあり、下落率は緩和方向に推移し、底値模索局面に移行。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市内の市街地に形成された商業地域一円である。需要の中心は市内で店舗等を営む個人事業者や事業法人が想定される。当該地域は百貨店を核とする中心市街地の一角に位置する既存の中心商業地であるが、顧客の買物行動の広域化・多様化の流れを受け、商圏の縮小を余儀なくされ、価格調整局面にあったが、値頃感も台頭しつつある。需要の中心となる価格帯は、個別性等により左右されるが、標準的画地規模で7，000万円前後と思料。 |
| 一般的要因 | 景気回復途上にあるが、個人消費の回復実感は乏しい。顧客の大規模施設指向により買物行動が広域化する中、地価は二極化が進展。 |
渡部学也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡部学也 |
|---|---|
| 価格 | 87,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外型の大型商業施設等との競合により中心商業地の優位性は低下傾向が続いており、マンション用地としての需要以外は依然として低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の地域変動要因は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。大型商業施設等との競合により中心商業地の優位性は低下傾向にあり、地価は底値を模索しつつも下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宇部市中心商業地域を主として幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する宇部市内の個人事業者ないし法人企業であるが、相当の規模を有する物件については資本力を有する県外法人も需要者となり得る。市内の大型SC等との競合から既存商業地域の収益性は低下傾向にある。画地規模等によって差異があるが、土地は標準的画地規模で7，000万円前後が需要の中心であると思料する。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復基調にはあるが、地方では依然として個人消費の回復に停滞感があり、大規模店の増加により商業地域の二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9506005 北緯 131度2478802 |
参考：該当物件周辺マップ
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山口県宇部市大字小串字上条１８６番山口県宇部市大字東須恵字開蔵寺１２０１番１３山口県宇部市居能町２丁目１４９４番１外山口県宇部市大字東岐波字丸尾４２３６番１山口県宇部市大字東須恵字宮ノ馬場１９２２番２山口県宇部市大字中山字雲雀田３７４番８３外山口県宇部市大字東須恵字田町４１００番２外山口県宇部市大字藤曲字松崎７３番２４山口県宇部市東琴芝２丁目６９５番１
参考：近隣駅の地価相場
琴芝駅(地価相場 43,200円/㎡)宇部新川駅(地価相場 54,100円/㎡)東新川駅(地価相場 38,700円/㎡)居能駅(地価相場 44,050円/㎡)宇部岬駅(地価相場 43,200円/㎡)草江駅(地価相場 32,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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