山口県宇部市松山町２丁目３番３外(宇部岬駅・草江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,900円
2017年01月01日に行った山口県宇部市松山町２丁目３番３外(山口県宇部市松山町２−４−５３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県宇部市松山町２丁目３番３外 |
| 住居表示 | 松山町２−４−５３ |
| 価格 | 44,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東新川、700m |
| 地積 | 339㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層店舗等が見られる国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西36.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高崎幸恵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高崎幸恵 |
|---|---|
| 価格 | 45,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新規出店等の新しい動きもなく戸建住宅等も介在して繁華性は低い。郊外型SC等との競合にさらされ収益性、土地需要は低位に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業核の分散や郊外型店舗との競合により、当該地域の収益性は低迷を続けるものと予測され、地価水準は当面弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね市内の普通商業地域全般に及ぶ。需要者の中心は中堅の個人事業者または山口県を中心に事業展開する法人等である。市中心部の旧来からの商業地域で、国道沿いであるが画地規模は小さく中央分離帯のある繁華性の低い地域であり、新規展開される郊外型店舗との競合等により顧客離れが認められ収益性は長く低迷している。取引の中心となる価格帯は規模等にもよるが、標準的画地規模の更地では2，000万円以下が主流であると思料する。 |
| 一般的要因 | 購買力は郊外型店舗に流れている。一部地域に店舗・マンション素地の需要が見られるが、中心市街地や郊外の既存商店街の収益性は低く需要は弱い。 |
稲田豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 稲田豊 |
|---|---|
| 価格 | 44,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外大型店の進展と相俟って当該地域への顧客の流入は弱く、商業集積は高まらず繁華性はやや低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、当市随一の大通り沿いの商業地域で、近年郊外大型店の進展と相俟って精彩を欠き、現状維持的に推移するものと予測する。地価動向は、商業環境の激化等により引き続き下落基調にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市旧市内の普通商業地域全般と思料される。当該地域は旧市街内を走行する幹線街路沿線の既存商業地域であり、需要者の中心は地元の個人・法人業者であると思料される。近年は新規出店は殆ど見られず、郊外大型店との競合による構造的衰退、商勢の低迷は相対的に顕著。近年マンションの建設がみられるものの、顧客の流失による収益性の低迷等と相俟って実需要は弱い。土地は標準的画地規模で2，000万円以下が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気回復と相俟って大企業業績は好転しているものの設備投資意欲は弱く、新規出店も偏在しており、施設の大型化、盛衰の二極化が顕著。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9437292 北緯 131度2545716 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
山口県宇部市中央町２丁目６番１０山口県宇部市大字小串字上条１８６番山口県宇部市大字東須恵字開蔵寺１２０１番１３山口県宇部市中央町２丁目６番８山口県宇部市琴芝町２丁目４９８番１９山口県宇部市常盤町２丁目６番２外山口県宇部市北琴芝２丁目１７３０番１外山口県宇部市居能町２丁目１４９４番１外山口県宇部市東見初町５４１番２７４山口県宇部市笹山町１丁目３５５７番７山口県宇部市東梶返３丁目４３１２番６山口県宇部市西梶返１丁目５１２９番９山口県宇部市大字東岐波字丸尾４２３６番１山口県宇部市大字東須恵字宮ノ馬場１９２２番２山口県宇部市大字中山字雲雀田３７４番８３外山口県宇部市大字東須恵字田町４１００番２外山口県宇部市大字藤曲字松崎７３番２４山口県宇部市東琴芝２丁目６９５番１山口県宇部市野原１丁目２８５１番３山口県宇部市東見初町５２６番２２外
参考：近隣駅の地価相場
宇部岬駅(地価相場 43,200円/㎡)草江駅(地価相場 32,500円/㎡)東新川駅(地価相場 38,700円/㎡)琴芝駅(地価相場 43,200円/㎡)常盤駅(地価相場 32,300円/㎡)宇部新川駅(地価相場 54,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード