山口県宇部市鵜の島町６番７(宇部新川駅・居能駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,200円

2017年01月01日に行った山口県宇部市鵜の島町６番７(山口県宇部市鵜の島町６−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,200円/㎡としました。

山口県宇部市鵜の島町６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県宇部市鵜の島町６番７
住居表示鵜の島町６−２８
価格54,200円/㎡
交通施設、距離宇部新川、700m
地積708㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

古屋和利氏による調査レポート

不動産鑑定士古屋和利
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの商業地域で大型店との競合も続いているため需要はやや弱含みであるが長引く地価下落により値頃感も見え始めている。
地域要因の将来予測市街地内の幹線市道沿いの商業地域であり当面は現状維持で推移するものと予測される。地価は値頃感も見えつつあるが大型商業施設との競合等を考慮するとやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は宇部市街地内の商業地域等であり、需要者は主として市内の個人や法人である。当該市場では商核の分散化に伴い旧来からの商業地域は大型店等との競合により集客力や収益性が低迷している。対象近隣地域はJR宇部新川駅の北西側に位置し徒歩圏内にある古くからの商業地域のためマンションも見られるが依然として商業地需要はやや弱含みである。土地は標準的画地規模で概ね4，000万円程度のものが需要の主流と思料される。
一般的要因景気は回復基調にあるが人口は減少傾向で消費も先行き不透明。商業地需要に地域的な強弱が見られる中、需要回復傾向の地域もあり二極化が進行中。

藤井正隆氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井正隆
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顧客の大規模商業施設指向の高まり、地域間・店舗間の競合等により、地価はやや下落緩和傾向にあるが、値頃感も生じつつある。
地域要因の将来予測低層店舗、営業所等が建ち並ぶ中心商業地に比較的近接した商業地域であるが、顧客の大型商業施設指向が高まる中、需給はやや弱含んでいるが、値頃感が生じつつあるものと思料する。
市場の特性同一需給圏は宇部市中心部及び郊外幹線街路沿いの路線商業地域並びにその周辺の商業地域一帯。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人、法人が主体であるが、県外事業者等の需要もある。近隣地域は中規模の小売店舗や医院、マンション等の混在する既成の商業地域であるが、商業地域間・店舗間の競合が続く中、顧客の分散化が進み、商業用途としての需要はやや弱含みである。需要の中心価格帯は標準的画地規模で、4，000万円程度と思料する。
一般的要因景気回復途上にあるが、個人消費の回復実感は乏しい。顧客の大規模施設指向により買物行動が広域化する中、地価は二極化が進展。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9619686
北緯 131度2386637

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇部新川駅(地価相場 54,100円/㎡)居能駅(地価相場 44,050円/㎡)琴芝駅(地価相場 43,200円/㎡)東新川駅(地価相場 38,700円/㎡)岩鼻駅(地価相場 48,600円/㎡)妻崎駅(地価相場 44,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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