山口県宇部市浜町１丁目２番３(居能駅・宇部新川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,000円

2017年01月01日に行った山口県宇部市浜町１丁目２番３(山口県宇部市浜町１−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。

山口県宇部市浜町１丁目２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県宇部市浜町１丁目２番３
住居表示浜町１−２−１０
価格54,000円/㎡
交通施設、距離宇部新川、1,400m
地積550㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南西27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

稲田豊氏による調査レポート

不動産鑑定士稲田豊
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線街路沿線で、郊外大型店舗間の競合は激化し、商業集積は高まらず繁華性はやや低い。
地域要因の将来予測当該地域は、宇部新川駅北西側背後の路線商業地域で、街路の機能性（直進性）の向上が返って利便性を欠き、現状維持的に推移すると予測する。地価動向は、商業環境の激化等により下落局面にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧市内の路線商業地域を中心にその縁辺の商業地域全般と思料される。当該地域は旧市内を走行する路線商業地域であり、需要者の中心は地元の個人・法人業者であると思料される。近年は新規出店は殆ど見られず、郊外大型店との競合による構造的衰退、商勢の低迷は相対的に顕著。街路構造が車両の通行に主眼点がおかれており対面車両の進入難等と相俟って実需要は弱い。土地は標準的画地規模で3，000万円前後が需要の中心。
一般的要因景気回復と相俟って大企業業績は好転しているものの設備投資意欲は弱く、新規出店も偏在しており、施設の大型化、盛衰の二極化が顕著。

高崎幸恵氏による調査レポート

不動産鑑定士高崎幸恵
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線市道沿いであるが、土地取引は少なく新規出店等も殆ど見受けられず、他地域の郊外型SC等との競合にさらされ低調に推移している。
地域要因の将来予測幹線市道沿いの商業地であるが新規店舗等の進出の動きは認められず現状維持的な推移と思料する。商業核が分散する中、当該地域の地価水準は割高感もあり下落傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内の路線商業地域を中心に普通商業地全般に及ぶ。需要者の中心は中堅の個人事業者または山口県を中心に事業展開する法人等である。市中心部の旧来からの商業地域で、幹線市道沿いであるが中央分離帯のあるやや繁華性が低い地域であり、新規展開される郊外型店舗との競合等により収益性は低迷している。取引の中心となる価格帯は規模等にもよるが、標準的画地規模の更地では3，000万円前後が主流であると思料する。
一般的要因購買力は郊外型店舗に流れている。一部地域に店舗・マンション素地の需要が見られるが、中心市街地や郊外の既存商店街の収益性は低く需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

蛇紋岩

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9663848
北緯 131度2371637

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

居能駅(地価相場 44,050円/㎡)宇部新川駅(地価相場 54,100円/㎡)岩鼻駅(地価相場 48,600円/㎡)琴芝駅(地価相場 43,200円/㎡)東新川駅(地価相場 38,700円/㎡)妻崎駅(地価相場 44,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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