茨城県土浦市小松１丁目７２番７(土浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,200円
2017年01月01日に行った茨城県土浦市小松１丁目７２番７(茨城県土浦市小松１−２６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県土浦市小松１丁目７２番７ |
| 住居表示 | 小松１−２６−５ |
| 価格 | 39,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 土浦、1,300m |
| 地積 | 176㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
今泉千恵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今泉千恵 |
|---|---|
| 価格 | 39,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状等は概ね標準的であり、この一年の間に個別的要因の著しい変動はない。 |
| 地域要因 | 震災以降、液状化被害の影響で一時的に需要の減退が生じた地域であるが、立地条件・生活利便性の観点から需要は徐々に持ち直しの傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線「土浦」駅を最寄り駅とする標準的な住宅地域一円で、主たる需要者は市内在住や市内勤務の30代∼40代の一次取得者層が中心。震災時に一部液状化被害が発生し一時期需要は減退したものの、現在は回復基調にあり持ち直している。需要の中心となる価格帯は土地500万∼1，000万円の範囲、新築戸建は地盤改良費・建物グレード等にもよるが2，000万円台前半と推察する。 |
| 一般的要因 | 近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られる。土浦市の人口は微減傾向ながらも、全般的に地価は安定してきており下落幅が縮小している。 |
外山茂樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 外山茂樹 |
|---|---|
| 価格 | 39,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 |
| 地域要因 | 液状化が起きたことから震災以降、当該地域不動産に対する需要は減退。しかし時の経過に伴い需要も回復。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線「土浦」駅を最寄駅とする住宅地域である。当該地域において震災による液状化が発生した。震災後、需要者は地質・地盤等を重視する傾向にあり、近隣地域内の需要は低迷していたが、需要もほぼ持ち直した。需要者は土浦市及び周辺市町村に居住する第一次取得者が中心と思われる。土地は600∼1000万円、新築戸建住宅で2000∼2500万円程度が需要の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。それに伴い都心部及び地方中心部の地価は回復傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0706678 北緯 140度2062082 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
土浦駅(地価相場 37,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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