茨城県土浦市小岩田東２丁目１２６６番５６(土浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,700円

2017年01月01日に行った茨城県土浦市小岩田東２丁目１２６６番５６(茨城県土浦市小岩田東２−１０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

茨城県土浦市小岩田東２丁目１２６６番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県土浦市小岩田東２丁目１２６６番５６
住居表示小岩田東２−１０−４
価格32,700円/㎡
交通施設、距離土浦、2,900m
地積238㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今泉千恵氏による調査レポート

不動産鑑定士今泉千恵
価格32,700円/㎡
個別的要因規模・形状等は概ね標準的であり、この一年の間に個別的要因の著しい変動はない。
地域要因戸建専用の住宅団地であり、高齢化・建物の老朽化が見られ、地価は回復基調にあるものの、依然として弱含み傾向と推察。
地域要因の将来予測区画整然とした既成住宅地域としてすでに熟成しており、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線土浦駅を最寄り駅とする標準的な住宅地域一円である。市場参加者は30∼40代のエンドユーザーで、大岩田小・土浦六中学区内の賃貸物件からの住替えや、当地域出身者等の地縁的選好性を有する需要者が見られる。価格帯は土地700∼900万円程度、新築戸建2，000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られる。土浦市の人口は微減傾向ながらも、全般的に地価は安定してきており下落幅が縮小している。

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格32,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因一定の品等、利便性を有する地域だが、団地としての老朽化が進み、建物も建替え期に近い。市場はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。市場価格の下方調整も進み、今後地価水準は下落幅縮小から横ばい傾向に向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線土浦駅、荒川沖駅を最寄とする土浦市南部の普通住宅地域全域である。造成後かなりの年数が経つ団地であり、競争力はやや弱い。需要者の中心は土浦市内及び周辺市に居住する一次取得者等ある。市場における取引の中心価格帯は、土地で600万円から800万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度と考えられる。
一般的要因緩やかな景気回復の中、土浦市は比較的活発な経済活動、堅調な人口、世帯数、つくば市、牛久市に比べての割安感等から市場は堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0570666
北緯 140度2020145

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土浦駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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