京都府八幡市内里東ノ口２９番(松井山手駅・男山山上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,300円

2017年01月01日に行った京都府八幡市内里東ノ口２９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,300円/㎡としました。

京都府八幡市内里東ノ口２９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府八幡市内里東ノ口２９番
住居表示 
価格31,300円/㎡
交通施設、距離八幡市、5,000m
地積386㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南2.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

小村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士小村直之
価格31,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 市街化調整区域内の集落であり、地域要因に特段の変動はないものの、需要は限定的で低調である。
地域要因の将来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家集落であり、土地利用に変化等は見られず、今後とも現状のまま維持するものの、地価水準の動向については需要が限定的で低調であるため下落傾向は続くと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、概ね京都府南部の市街化調整区域内に存する農家住宅中心の住宅地域である。需要者の中心は、同圏域に地縁的選好性を有する居住者である。生活及び交通利便性にやや劣り、他の圏域からの転入はほとんど見込めず、需要者は限定的になることから依然需要は弱含みである。同圏域での宅地取引件数は少なく、地域の特性及び画地規模にバラつきがあること等から、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。
一般的要因 八幡市の人口は微減傾向である。雇用・所得環境の改善が引き続き見られ、景気は回復基調を続けている。

左近宏崇氏による調査レポート

不動産鑑定士左近宏崇
価格31,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因市街化調整区域内の既存集落であり、地域要因に特段の変動はなく、需給ともに限定的である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成集落であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維持すると予測する。地価は、需要が限定的であり、下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね京都府南部の市街化調整区域内に存する既存集落の存する圏域である。生活及び交通利便性にやや劣るため、主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心であり、一般の住宅取得者層の選好性は低く、需要は弱含みである。当該地域は、取引件数が少なく、また、規模、形状が均質化していないため、個別的に価格形成され、中心的な価格帯は見い出し難い状況にある。
一般的要因欽明台・美濃山地区を除き、人口は減少、老年人口は増加傾向。八幡市既成市街地の需要は減退傾向が見られ、総額重視の低価格帯の供給が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8607991
北緯 135度7305972

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松井山手駅(地価相場 146,000円/㎡)男山山上駅(地価相場 85,700円/㎡)大住駅(地価相場 101,500円/㎡)八幡市駅(地価相場 86,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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