長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イ(小布施駅・都住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,200円

2017年01月01日に行った長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イの不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,200円/㎡としました。

長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イの地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イ
住居表示 
価格48,200円/㎡
交通施設、距離小布施、550m
地積178㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況東8.3m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格48,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路予定地に一部掛かるが地域全体の共通要因のため個別的要因とはしない。
地域要因東方の県道沿いに大型スーパーが出店して以降、町全体の生活利便性が大幅に向上したが、既存商店街への収益相乗効果はない。
地域要因の将来予測栗菓子の土産品店が集中し、飲食店、金融機関等が連なる商業地域で観光名所でもあるため今後も長く現状を維持するものと予測。全国的な景気動向に関らず一定の収益性は確保、地価は下げ止まり、当面安定予測。
市場の特性同一需給圏は小布施町および隣接の須坂市、中野市の商業地域。需要者は地元の小企業か個人事業者が中心である。広域的に店舗展開するスーパー等チェーン店の需要は借地形態で郊外に分散化する傾向があり量販体制が向上している。したがって専門店の多い既存商店街における店舗・事務所の土地需要は小規模画地にほぼ限定されるが、最近の取引は散発的で古家付であることが殆どのため需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因ここ数年町人口は微減、世帯数は微増傾向。観光客は総じて減少傾向。土地取引件数は平成27年は増加、28年1−9月は減少。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格48,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、都市計画道路予定地を含むが、個別的要因に特に影響はない。
地域要因小布施町の商業・観光の中心地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測観光施設や栗菓子等の土産品店、飲食店、金融機関の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、小布施町中心部並びに隣接する須坂市や中野市の商業地域で、需要者の中心は、自用の店舗等を求める地場の法人や個人事業者等である。当該地域を含む周辺一帯は、栗菓子や美術館等を中心とした小布施観光の中心で、観光客は多い。最近は店舗の改装や出店等の投資も増えており、当該地域の希少性等も反映し、需要は堅調である。
一般的要因景気の回復傾向や外国人旅行者の増加等を受けて、観光地の入り込みは概ね安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6964644
北緯 138度3156094

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上高井郡小布施町大字中松字東側屋敷２６３番１長野県上高井郡小布施町大字小布施字唐沢２４１３番１９長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町１８６番１長野県上高井郡小布施町大字中松字西畑４番４長野県上高井郡小布施町大字中松字大道上７０９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字中松字西畑３０番１０長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６６９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字福原字宮裏１７４番２外１筆内長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町２９３番１３長野県上高井郡小布施町大字小布施字伊勢裏１４４４番１長野県須坂市旭ケ丘１番７９長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外２筆

参考：近隣駅の地価相場

小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)都住駅(地価相場 36,500円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)桜沢駅(地価相場 41,900円/㎡)立ケ花駅(地価相場 41,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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