長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外(北須坂駅・小布施駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,000円

2017年01月01日に行った長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,000円/㎡としました。

長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
住居表示 
価格11,000円/㎡
交通施設、距離北須坂、200m
地積10,581㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地
前面道路の状況西11.5m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場団地内には建替や新規立地等は見られないものの、業績が好調な業種の企業もあり、工業地地価は一時ほどの大きな下落にはなっていない。
地域要因の将来予測景気の先行きに不安を抱えている中小企業は多く、工業地需要が大きく改善する見込みは少ないものと予測する。地価水準は下落傾向で推移してきたが底値に近い水準となり、今後は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市内を中心に長野市等近隣市町村の工業地域。需要者の中心は地元の企業であるが、県内企業及び全国規模で展開する企業の地域拠点も考えられる。円安等により業種によっては好調な企業も見られるが、先行きを不安視する経営者も多く、設備投資が大きく増加していることもない。工業地取引の絶対数が少ないため、中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
一般的要因旧富士通工場跡に入居する事業所はなく、市内の工場関連に特に変動は見られない。工場地需要は総じて低調である。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。角地であるが当工場団地内では標準のため個別的要因としては考慮しない。
地域要因当工業団地内には東証一部上場企業の本社・工場、県内有数の有名企業の製造工場等が集まる。自動車関連の製造業では再度円安で企業業績が急回復。
地域要因の将来予測須坂市北部郊外の工業団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。円安の影響から輸出関連の製造業の業績が向上し、工業地の潜在的需要は拡大していると考えられるため地価は下げ止まり安定に向かうと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野県のうち北信地域を中心とした工業地全域。需要者は地元企業のほか広域的に支社工場を有する県内企業も含まれる。最近の円安により輸出関連の製造業の業績が伸びているが設備投資が追随せず工場地需要には即繋がらない。大規模の区画が集積する工場団地のため、画地規模に見合った大規模製造業等の工場、事業所等の需要が見込まれるが、工場地取引は散発的なため需要の中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。
一般的要因円安傾向継続により輸出関連企業の増収増益が顕著。生産工場の海外移転、産業空洞化には歯止めがかかる。助成金制度定着による工場誘致環境向上。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6806022
北緯 138度3101244

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上高井郡小布施町大字小布施字唐沢２４１３番１９長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町１８６番１長野県上高井郡小布施町大字中松字大道上７０９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イ長野県上高井郡小布施町大字中松字西畑３０番１０長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６６９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字福原字宮裏１７４番２外１筆内長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町２９３番１３長野県上高井郡小布施町大字小布施字伊勢裏１４４４番１長野県須坂市旭ケ丘１番７９

参考：近隣駅の地価相場

北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)都住駅(地価相場 36,500円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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