長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番(都住駅・小布施駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,800円
2017年01月01日に行った長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 都住、900m |
| 地積 | 586㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.2m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
奥村淳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥村淳 |
|---|---|
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。 |
| 地域要因 | 東方の県道沿いに大型スーパーが出店して以降、町全体に生活利便性が大幅に向上。 |
| 地域要因の将来予測 | 小布施町の市街化調整区域内の既存集落で農家住宅中心の地域。宅地化の程度は低く、今後開発の動きはなく現状維持と予測する。地価は法規制厳しく、需要者も限定されるため下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小布施町及び隣接の須坂市の市街化調整区域内住宅地域。需要者は当区域内に何らかの地縁的選好性を持つ居住者に限定される。小布施町では市街化区域内の開発余地が少ない反面底堅い需要があるが、市街化調整区域にまでは波及せず、需要は限定的で進展が見られない。取引が少なく需要の中心となる価格帯は明確でないが、取引事例から推測して土地価額は700∼800万円程度が需要の上限と思われる。 |
| 一般的要因 | ここ数年町人口は微減、世帯数は微増傾向。観光客は総じて減少傾向。土地取引件数は平成27年は増加、28年1−9月は減少。 |
塚田賢治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塚田賢治 |
|---|---|
| 価格 | 12,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。農家集落内の土地は需要が少なく、市街化調整区域内の一般住宅地との比較においても競争力は相当劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が建ち並ぶ古くからの集落地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小布施町並びに隣接する須坂市や中野市の郊外に点在する農家集落で、需要者は、同一集落内の居住者や当該集落に地縁等がある者が中心で、ごくまれに広い屋敷や田舎暮らしを求める需要も見られる。農家集落は、一般的に生活上の利便性や環境面の整備が遅れている地域が多く、利用上の制約等もあることから、集落内の土地を求める需要は少ない。 |
| 一般的要因 | 住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用や所得も改善傾向にあるので、景気は緩やかに回復している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度7096184 北緯 138度3160925 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
都住駅(地価相場 36,500円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)立ケ花駅(地価相場 41,900円/㎡)桜沢駅(地価相場 41,900円/㎡)北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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