長野県須坂市旭ヶ丘８番１６(北須坂駅・小布施駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,000円

2017年01月01日に行った長野県須坂市旭ヶ丘８番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。

長野県須坂市旭ヶ丘８番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県須坂市旭ヶ丘８番１６
住居表示 
価格35,000円/㎡
交通施設、距離北須坂、550m
地積250㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南道路で居住快適性が優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因北須坂で市中心部より遠いが、近年隣接の小布施町県道沿いに大型スーパーが出店して以降、生活利便性が向上。小布施町との比較では割安感が強い。
地域要因の将来予測郊外の大規模住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。市中心部より遠いが隣接小布施町に食料品量販店が出店以降生活利便性は向上しており、需要増の気配で地価も下げ止まりと予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市内の住宅地域。需要者は当市居住者が中心で隣接市町村からの転入もみられる。須坂市市街地内では小規模開発の住宅地供給が継続している。更地・建売ともに規模の小型化が進んだが、金融環境の改善もあり地積選別化の動きは緩んでいる。土地価額1000万円超えも散見されるが、中心となる価格帯としては、700∼800万円程度、新築の戸建物件は総額2000万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因市内景気は依然厳しい状況にある。人口減少、土地取引件数の減少、住宅着工戸数伸び悩み、中心市街地の空洞化、地場産業の不足等が要因。

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域において新規の分譲住宅地が増えてきているが、既成住宅団地内については現状維持であり、大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測戸建住宅中心の既成住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は特段把握されず、当面は現状のまま推移するものと予測する。周辺地域での新規分譲開発もあり、需給は持ち直し傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は須坂市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は須坂市の居住者であるが、周辺市町村からの転入も見られる。須坂市の中心市街地周辺部及び郊外においては農地等を開発した新規住宅地分譲が目立っているが、本件近隣地域周辺においても市営住宅跡地を開発した住宅地分譲が行われており、新築住宅が建ち始めている。市場の中心価格帯は土地で6∼9百万円前後程度、新築戸建住宅で23百万円前後程度である。
一般的要因市街地周辺部及び郊外における民間業者の新規分譲住宅地開発が続いている。総じて需要に力強さが欠けるが、回復傾向の見られる地域もある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6789025
北緯 138度3141434

参考：該当物件周辺マップ

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長野県上高井郡小布施町大字小布施字唐沢２４１３番１９長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町１８６番１長野県上高井郡小布施町大字中松字大道上７０９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番イ長野県上高井郡小布施町大字中松字西畑３０番１０長野県上高井郡小布施町大字小布施字三本木６６９番２外１筆長野県上高井郡小布施町大字福原字宮裏１７４番２外１筆内長野県上高井郡小布施町大字小布施字裏町２９３番１３長野県上高井郡小布施町大字小布施字伊勢裏１４４４番１長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外２筆

参考：近隣駅の地価相場

北須坂駅(地価相場 41,900円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)須坂駅(地価相場 38,100円/㎡)都住駅(地価相場 36,500円/㎡)日野駅(地価相場 40,050円/㎡)村山駅(地価相場 42,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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