兵庫県丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２(石生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,300円

2017年01月01日に行った兵庫県丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,300円/㎡としました。

兵庫県丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２
住居表示 
価格19,300円/㎡
交通施設、距離石生、2,900m
地積359㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに倉庫等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小南貴子氏による調査レポート

不動産鑑定士小南貴子
価格19,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。集落地域にて、宅地需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測する。地域の衰退傾向は継続しており、地価は下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR福知山線沿線にて、概ね丹波市及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は丹波市の居住者が多く占め、圏外からの転入はほとんど見られない。一般住宅が多く見られる既成の住宅地域であるが、人口流出、少子高齢化等の影響もあり、宅地需要は弱含みで推移している。土地取引の少ない地域であり、個別的事情にも左右されることから、中心となる価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因丹波市における人口流出、地場産業の低迷、少子高齢化等により、依然宅地需要は弱い状態である。

三浦靖和氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦靖和
価格19,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は見られないが、需要の低迷により地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は倉庫等も見られる既成住宅地域であり、地域要因の変動は少なく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は地域経済の低迷により、依然として下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福知山線沿線を中心とする丹波市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほとんどで、圏域外の需要者はほぼ見られない。周囲で一般住宅以外の利用も見られるが、総じて地域経済の低迷、少子高齢化等の影響を受け需要は弱含みである。既成の住宅地域であり、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、標準的規模の土地総額は概ね600∼900万円程度が中心である。
一般的要因丹波市は人口の減少率、高齢化率ともに高く、地域経済の低迷も相まって住宅需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1669874
北緯 135度047692

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石生駅(地価相場 22,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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