兵庫県丹波市氷上町大崎２５２番１１(石生駅・黒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った兵庫県丹波市氷上町大崎２５２番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

兵庫県丹波市氷上町大崎２５２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県丹波市氷上町大崎２５２番１１
住居表示 
価格20,800円/㎡
交通施設、距離石生、1,200m
地積462㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗等が見られる路線商業地域
前面道路の状況北西16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大谷良太氏による調査レポート

不動産鑑定士大谷良太
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性の低い路線商業地域であり、当該地域の地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測する。少子高齢化等の人口減少に歯止めがかからず、地価は下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市町の商業地域一円。需要者は丹波市周辺に地縁性をもつ地元の事業者にほぼ限られる。周辺背後の人口流出が見られ、客足は減少傾向が続いている。人口減少による個人消費の低迷もあり、事業者の後継者難から、需要は低調である。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により様々であり、見出せない状況である。
一般的要因丹波市は、総人口、生産年齢人口は減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感は否めない。

名倉友樹氏による調査レポート

不動産鑑定士名倉友樹
価格20,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北近畿豊岡自動車道の延伸の影響で、交通量は減少しており、商業地の需要は低迷している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに事務所、店舗等が見られる繁華性の低い路線商業地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、当面現状のまま推移するものと見込まれる。また、地価水準は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は丹波市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元法人や個人事業者にほぼ限定される。丹波市は少子高齢化が進んでおり顧客の中心となる人口は減少傾向にある。また地場産業の衰退、大型商業施設への顧客の流出等から閉鎖店舗や未利用地が増えつつあり商業地の需要は弱含みである。商業地の取引が少なく、取引されたとしても画地の規模や取引事情等も様々であり需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因丹波市は総人口及び生産年齢人口ともに減少傾向にある。区画整理地区やミニ開発団地に需要が集まる傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1616744
北緯 135度0645492

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県丹波市氷上町市ベ字五ノ坪４５２番２兵庫県丹波市春日町新才字広田５０５番３外

参考：近隣駅の地価相場

石生駅(地価相場 22,000円/㎡)黒井駅(地価相場 17,700円/㎡)柏原駅(地価相場 20,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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