兵庫県姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１(はりま勝原駅・山陽天満駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
82,700円
2017年01月01日に行った兵庫県姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 82,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | はりま勝原、950m |
| 地積 | 152㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
谷野千晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷野千晴 |
|---|---|
| 価格 | 82,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特にないが、居住快適性等の差による不動産の選別化が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の住宅地域として概ね成熟しており、ここ暫くは現状維持で推移するものと予測する。地価水準は周辺の取引価格等を勘案すると弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね姫路市南西部の住宅地域で、需要者の中心は当圏内に居住する第一次取得者層である。当圏内においては農地転用や大企業の遊休地を開発した新規分譲住宅地が多く見られ、それらに対する需要は堅調である。当地域は概ね成熟した住宅地域のため不動産取引は少ない。地域における需要の中心価格帯は土地は1，300万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 姫路市の人口はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は減少傾向である。利便性の優る新規分譲住宅地域に対する需要は堅調であるが、既成住宅地域は弱い。 |
陰山陽史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 陰山陽史 |
|---|---|
| 価格 | 82,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動は認められず、街路条件等が劣り、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の住宅地として概ね熟成しており、今後も現況を維持して推移するものと予測される。一般的要因等を反映し、地価は若干弱含み傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は姫路市南西部郊外の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が多く、圏外からの転入者は少ない。未利用地等が少ない熟成した住宅地域で、駅徒歩圏で大型商業施設にも近く、宅地需要は概ね安定している。中心価格帯は、土地は1，300万円程度、新築の戸建物件は3，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向。増税延期や低金利等により景気回復傾向が認められるが、先行不透明感により消費動向は慎重で、需要は二極化がより鮮明である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8086408 北緯 134度6167094 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
はりま勝原駅(地価相場 72,050円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)広畑駅(地価相場 78,100円/㎡)夢前川駅(地価相場 77,400円/㎡)平松駅(地価相場 70,000円/㎡)英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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