兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７(はりま勝原駅・広畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,500円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,500円/㎡としました。

兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７
住居表示 
価格63,500円/㎡
交通施設、距離英賀保、1,600m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本朋美
価格63,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格時点現在は地域要因に特段の変動は認められないが、新興住宅地との競合で地価は依然やや弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測周辺に農地も残る広畑区郊外の既成住宅地に存し、新旧の住宅が混在する地域にあるが、今後は既存の中古住宅の建て替えや住宅の新築等が徐々に進捗していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市南西部に位置する住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層の他、圏内での建替え・住み替え需要等が中心である。近隣地域は新旧住宅が混在する熟成度の高い既成住宅地であるが、周辺の新興住宅地に比べると街路条件が劣位にあり需要は若干の弱含みである。中心となる価格帯は150㎡程度の画地で1000万円前後、新築戸建住宅で2500∼3000万円程度である。
一般的要因市の人口は微減、高齢化率は増加。好立地の住宅需要は活発だが、縁辺部の集落は需要は弱く選別化が進んでおり、全般的な取引価格はやや下落傾向。

田中君憲氏による調査レポート

不動産鑑定士田中君憲
価格63,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地域として概ね成熟しており、ここ当分の間はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市南西部を中心とする住宅地域であり、主な需要者は同一需給圏内の居住者であるが、一部で大規模な住宅団地の開発分譲も行われていることから、圏外からの転入も見られる。需要の中心価格帯としては土地は1，000万円前後、新築分譲住宅で2，300∼2，700万円程度である。近隣地域周辺の道路の幅員が狭いことを主因として、圏域内の相対的位置も高いとはいえず、需要は依然として若干弱含んで推移している。
一般的要因市内の総人口・世帯数共に微増。土地取引件数は増加、取引価格は下落。一部の住宅・商業地を除き宅地需要は必ずしも堅調とは言えない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8089796
北緯 134度6263028

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

はりま勝原駅(地価相場 72,050円/㎡)広畑駅(地価相場 78,100円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)夢前川駅(地価相場 77,400円/㎡)英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)西飾磨駅(地価相場 78,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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