兵庫県姫路市広畑区北野町２丁目９番(夢前川駅・広畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,800円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市広畑区北野町２丁目９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,800円/㎡としました。

兵庫県姫路市広畑区北野町２丁目９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市広畑区北野町２丁目９番
住居表示 
価格78,800円/㎡
交通施設、距離英賀保、1,400m
地積259㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い街路の整備された住宅地域
前面道路の状況南12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山崎誠氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎誠
価格78,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特別の変動はみられない。地価は安定化している。
地域要因の将来予測当該地域は街区の整備された住宅地域で、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市南西部のJR山陽本線及び山陽電鉄網干線の沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心である。当該地域は街区が整備されている住宅地域で、周辺地域での宅地供給も多いが、住環境が良好であることから、需給は概ね均衡している。価格帯は土地のみで1500∼2000万円程度、新築戸建で3000∼3500万円程度の需要が中心である。
一般的要因姫路市は総人口はほぼ横ばいであるが、生産年齢人口が減少しており、住宅地の地価の二極化が進んでいる。

中田信氏による調査レポート

不動産鑑定士中田信
価格78,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では大手鉄鋼会社の社宅を取り壊し、開発による新規分譲住宅の供給が見られ、売れ行きは概ね堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市広畑区及びその周辺の住宅地域で、需要者はサラリーマン層の一次取得者が中心である。周辺ではデベロッパー等によるまとまった新規供給が見られる。土地総額は規模や立地によりバラつきが見られるが、総額2，000万円まで、土地建物総額としては3，000万円前後が需要の中心である。近隣地域は総額がやや嵩むが居住環境は良好である。また特に広畑区内の住宅地域との価格牽連性が強い。
一般的要因市中心部近郊の利便性の良い住宅地域に対する需要は安定的であるが、郊外の住宅団地や既存の住宅地域に対する需要は弱く選別化が顕著である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8068744
北緯 134度6333411

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

夢前川駅(地価相場 77,400円/㎡)広畑駅(地価相場 78,100円/㎡)英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)西飾磨駅(地価相場 78,100円/㎡)はりま勝原駅(地価相場 72,050円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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