兵庫県姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番(英賀保駅・夢前川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,400円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,400円/㎡としました。

兵庫県姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番
住居表示 
価格77,400円/㎡
交通施設、距離英賀保、850m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格77,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で、周辺に同様の住宅地域が広がっており、競争力は同程度である。地価はやや強含みの状態である。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域で、農地も残存していることから、今後住宅地域として成熟していくものと予測する。価格水準はほぼ横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市南部の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者の他、JR英賀保駅から徒歩圏の区画整理地で比較的良好な居住にあるため、圏外からの転入も見られる。比較的利便性の高い地域であるため需要は堅調である。土地は1，500万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

三浦一範氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦一範
価格77,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は見受けられない。先行きの不透明感は拭えないが、中心部への良好な接近性から需要は底堅く、地価は緩やかな上昇と判定。
地域要因の将来予測未だ農地も散見されるが、最寄駅徒歩圏にあり、小規模開発は堅調である。今後も現状を維持し、住宅地域として熟成していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市中南部の中小規模の一般住宅を主とする住宅地域を包含する圏域と判定。需要者は圏域に居住する者もしくは市内に勤務先を有する者等が見込まれる。周辺において小規模の新規分譲も見られ、圏外からの転入も認められる。JR英賀保駅徒歩圏の区画整理地で比較的良好な周辺環境にあるため、周辺でも宅地供給が継続しており、また、需要も相対的に堅調である。新築建売住宅の価格水準は2800∼3500万円前後が中心。
一般的要因人口は概ね横這い、高齢化率はやや上昇傾向。物件はややダブつき気味で買主の選別は厳しい。住環境で明暗があり、需給の濃淡が鮮明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8081828
北緯 134度6406904

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)夢前川駅(地価相場 77,400円/㎡)西飾磨駅(地価相場 78,100円/㎡)広畑駅(地価相場 78,100円/㎡)はりま勝原駅(地価相場 72,050円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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