兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１(山陽網干駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,300円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,300円/㎡としました。

兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１
住居表示 
価格30,300円/㎡
交通施設、距離山陽網干、3,500m
地積196㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格30,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市の南部に位置する丘陵地の分譲住宅地域で、利便性はやや悪く、土地の供給・需要共弱く、地方圏の一般的要因の影響もあり、地価は弱含み傾向。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するが土地に対する需要も小さく、当分は地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び近隣市町を含む住宅地域の圏域。ただし地縁的選好性が強い傾向にある。需要者は同一需給圏内の居住者を主とし、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には中小規模の開発分譲も行われており一定の需要は見込まれるが、最近の一般経済情勢等の影響もあり、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心は土地では600万円程度、新築の戸建物件では2200万円程度であり、中には買い替え層向け等には高額な物件もある。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが全体としては横這い傾向が続いている。

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格30,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸部に近い概ねひな壇造成された既存の住宅団地で、空地等の未利用地が増えつつあり、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測やや古くに開発された住宅団地で、地域要因の変化は特になく今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因等の影響を受けて下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。分譲時期がやや古い住宅団地にあっては、新規分譲地や最近整備された区画整理地区と比較して居住者の高齢化や建物の老朽化により町並み等がやや見劣りすること等から宅地需要はやや弱い。地域における中心価格帯は、土地は600万円前後、新築の戸建物件は2，200万円前後である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7792304
北緯 134度5598833

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県姫路市大津区勘兵衛町１丁目１３７番１ほか３筆兵庫県姫路市網干区浜田字ソウケ田５５番１ほか１筆兵庫県姫路市網干区浜田字浜田１９番４兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９１番３外兵庫県たつの市新宮町新宮字東河原１０１９番２兵庫県たつの市揖西町北山字時門４９番３兵庫県たつの市新宮町平野字中ノ深田３４番５兵庫県たつの市御津町苅屋字西屋敷５９１番

参考：近隣駅の地価相場

山陽網干駅(地価相場 57,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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