滋賀県近江八幡市上田町字向沢２７番４外(近江八幡駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,600円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市上田町字向沢２７番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,600円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市上田町字向沢２７番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市上田町字向沢２７番４外
住居表示 
価格19,600円/㎡
交通施設、距離近江八幡、2,600m
地積78,441㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模工場が建ち並ぶ工業団地
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因国道背後の工業地域で、地域要因に変化は少ないが、当該地域の土地需要は底堅く、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測国道背後の工業団地で、土地利用に特段の変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。県内工業地の需要は景気の動向等から比較的堅調で、地価は横這いで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、滋賀県内に工場、流通業務施設等が所在する工業地域である。需要者の中心は、県内及び京阪神を中心とする製造業者、流通業者である。市場の需給動向としては、県内の工業地の需要と供給は概ね均衡しており、地価は横這い傾向にある。工業地の取引は少なく画地規模等の個別性が強い事等もあって需要の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、近時の取引事例等から土地の単価としては20，000円／㎡∼30，000円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。県内の民間投資と公共投資は堅調である。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格19,600円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因整備された工業団地で、国道や名神高速ICにも近接し、良好な立地である。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測国道背後の工業団地で、土地利用に特段の変動要因はなく、現状を維持していくものと推察する。県内の工業地の需要は堅調で、地価は安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、滋賀県東部の工業地域を中心に広域的に形成される傾向にある。国道やICに近いアクセスの良さから、製造業、物流関係等の大企業から地元中小企業に至るまで幅広い需要者が見込まれる。市場中心価格帯は単価ベースで15，000∼25，000円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
一般的要因県内工業地の景況感・引き合いは横ばい基調であるが、物流関係は好調。高速網、災害安全性等から需要は底堅く、地価は横ばい∼上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1146768
北緯 136度1073

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)平田駅(地価相場 18,500円/㎡)安土駅(地価相場 54,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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