滋賀県近江八幡市出町４１３番１２(近江八幡駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


90,500円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市出町４１３番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,500円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市出町４１３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市出町４１３番１２
住居表示 
価格90,500円/㎡
交通施設、距離近江八幡、700m
地積214㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と店舗兼共同住宅が建つ住商混在地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格90,500円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因駅や官公庁、商業施設等に近接する利便性の高い住宅地域であり、需要は安定している。
地域要因の将来予測一般住宅のほか店舗兼共同住宅等も介在する市街地中心部の地域で、利便性の良さや用途の多様性から、安定的な需要と土地利用が見込まれる。今後地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR近江八幡駅及び近郊駅勢圏を中心とした住宅地域。需要者は地元居住者を中心とした一次取得者が中心であるが、事業所も介在する地域であり、地元事業者も見込まれる。市場中心価格帯は210㎡程度の土地で、1，500∼2，000万円、新築戸建物件で総額3，000∼3，500万円程度である。
一般的要因近江八幡市の人口は過去5年間・直近とも微増、高齢化率は進行している。また取引価格は一部地域を除き下落、取引件数は緩やかに減少傾向である。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格90,500円/㎡
個別的要因画地条件等は概ね標準的で、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因利便性の高い一般住宅等が所在する地域で、地域要因は安定している。土地の需要と供給は概ね均衡しており、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測JR近江八幡駅徒歩圏内に一般住宅のほか店舗兼共同住宅等の所在する地域で、今後も地域要因は安定的に推移すると予測する。駅徒歩圏内の土地需要は比較的堅調で、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市内の一般住宅等が所在する地域。需要者の中心は、近江八幡市内を中心とするアパート等からの住み替えを目的とする個人等である。市場の需給動向については、街並みが良く利便性の高い地域内の土地需要は比較的堅調で需要と供給が概ね均衡している。中心価格帯については、200㎡程度の土地で1，700万円∼1，800万円程度、新築一戸建てについては3，200万円∼3，300万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。近江八幡市における人口と世帯数はともに微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1279332
北緯 136度0996176

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)安土駅(地価相場 54,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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