滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外(近江八幡駅・篠原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,000円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,000円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外
住居表示 
価格67,000円/㎡
交通施設、距離近江八幡、1,900m
地積200㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格67,000円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因街区の整備された熟成した住宅団地で、駅からやや離れるものの、底堅い需要がある。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、格別な変動要因は認められず、当面は現在の住環境を維持し、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR近江八幡駅及び近郊駅勢圏を中心とした住宅地域。需要者は地元居住者を中心とした一次取得者が中心である。最寄駅からは徒歩圏外であるが、店舗が建ち並ぶ県道背後に位置する閑静な住宅地域で、需要は比較的安定的である。市場中心価格帯は200㎡程度の土地で1，000∼1，500万円、新築戸建物件で総額2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因近江八幡市の人口は過去5年間・直近とも微増、高齢化率は進行している。また取引価格は一部地域を除き下落、取引件数は緩やかに減少傾向である。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格67,000円/㎡
個別的要因画地条件等は概ね標準的で、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用は安定している。土地の需要と供給は概ね均衡しており、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測古くに開発された住宅地域であり、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。市街化区域内の新興住宅地の需給バランスは概ね均衡しており、地価水準は横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市内の一般住宅が所在する住宅地域。需要者の中心は近江八幡市内のアパート等からの住み替えを目的とする個人である。市場の需給動向としては、区画整然とした新興住宅地の需要と供給は概ね均衡しており、土地価格は横這い傾向で推移するものと思われる。取引の中心価格帯は200㎡程度の土地で1，400万円程度、新築一戸建てについては3，000万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。近江八幡市における人口と世帯数はともに微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1161875
北緯 136度0906575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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