滋賀県近江八幡市鷹飼町４５４番４(近江八幡駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市鷹飼町４５４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市鷹飼町４５４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市鷹飼町４５４番４
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離近江八幡、400m
地積455㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗兼事務所と低層店舗が多い商業地域
前面道路の状況南東12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格115,000円/㎡
個別的要因画地条件等は概ね標準的で、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因駅徒歩圏内で、幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、土地利用は安定的である。地域要因に格別の変動はなく、地価も横這い傾向にある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因は安定的に推移すると予測する。飲食店等の引き合いも強いことから、地価は当面は概ね横這い傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、近江八幡市及び周辺市域内を中心とした商業地域である。需要者の中心は、滋賀県内の法人や個人事業者である。市場の需給動向については、駅近くの幹線道路沿いの商業地域においては、自用目的での需要を中心に底堅さも見られ、地価は概ね横這い傾向にある。取引の中心価格帯は、土地で35万円／坪∼45万円／坪程度と認められる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。近江八幡市における人口と世帯数はともに微増傾向にある。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格115,000円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因JR駅に近接する幹線道路沿いの商業地域である。H28年10月に駅前の大型商業施設が閉店、マンション建設予定。
地域要因の将来予測店舗や事務所ビルが建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、駅にも近接することから、今後も需要は比較的堅調であり、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市内及び近郊市町の、市街地中心部に近い幹線道路沿いの商業地域である。需要者は飲食店や事務所等の地元事業者、中小企業等が中心であるが、近年は県外事業者の需要も見られる。市場中心価格帯は単価ベースで10∼13万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みの総額の把握は困難である。
一般的要因県内景気は回復基調ながら弱含み。市内商業地域の賃料は横ばい∼下落基調、需要はJR駅前の1階部分は比較的需要が堅調だが、国道沿い等は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1225312
北緯 136度0991621

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)安土駅(地価相場 54,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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